כשהמשכנתאות עלו בצורה דרמטית, האם אנחנו צריכים לצפות להתרסקות מחירי דירה?

בעוד ארה"ב מפלרטטת עם המיתון, מפסיד אחד ברור מהסבב האחרון של העלאות הריבית בארה"ב היה שוק הדיור. מה מצביעים הנתונים?

ראשית, זה בהחלט לא כל כך גרוע, עדיין. כיום תמחור הבתים נשאר חזק, משנה לשנה זילו העלתה את מחירי הדירות 18% נכון ליולי. קצת יותר פסימית, של רדפיןRDFN
הנתונים העלו את מחירי הדירות משנה לשנה, אבל כבר מתחיל לטבול מאז יוני.

עם זאת, זה מחמיר. נתוני דיור אחרים מצביעים על צרות. לדוגמה, מדד S&P Select Homebuilders השג ביצועים נמוכים מ-S&P 500 ב-11% עד היום, והביצועים של מניות היצע הבניין היו גרועים באופן דומה. שוק המניות הוא מנבא סביר של רווחים עתידיים, אבל הוא לא תמיד מסתדר.

זה רומז שיש בעיות בשוק הדיור. רק קומץ סקטורים בבורסה הצליחו גרוע יותר, כמו מדיה, טקסטיל וחלקי חילוף לרכב. עם זאת, הרבה גורמים מזינים את הרווחים של בוני בתים, אז האם יש בעיה עם בוני בתים עצמם, או שוק הדיור באופן רחב יותר?

מגדילים את שיעורי המשכנתא

עליית עלויות המשכנתא מהווה דאגה לשוק הדיור בכללותו. עלויות המשכנתא עלו מהר מאוד. היום משכנתא בריבית מתכווננת ל-30 שנה נושא ריבית של 5.5%. בשנה שעברה זה היה מתחת ל-3%. זו עלייה דרמטית בעלויות המשכנתא. זה מהלך שבדומה לנתוני האינפלציה האחרונים, לא ראינו מאז שנות ה-1980.

זה הוגן לצפות לעליות מהירות בעלויות המשכנתא כדי לצנן את שוק הדיור. עבור רבים האילוץ בקניית בית אינו מחיר המדבקה של הבית, אלא יכולתם לשלם את המשכנתא. עליית שיעורי המשכנתא, עשויה להוריד את מחירי הנכסים שרבים יכולים להרשות לעצמם.

אילוצים אחרים על צרכנים בארה"ב

למרות שעלויות המשכנתא חשובות ביותר, ראוי גם לציין כי חידוש תשלומי הלוואות לסטודנטים בינואר הבא (אפילו עם קצת הפטרת חובות), והפוטנציאל סיכונים למיתון בארה"ב עשוי גם לפגוע באמון הצרכנים בכל הנוגע לרכישות בתים. אז יש גם סימנים שליליים אחרים.

היצע וביקוש

ואז תמונת ההיצע הולכת ומחמירה מעט. לפי נתוני אספקת Redfin, יש כעת יותר בתים למכירה ולוקח יותר זמן למכור אותם. זה יוצר עודף בשוק הדיור. אנחנו לא ברמות משבר. ההיצע רק חזר לרמות משנת 2020, והזמן למכירה דומה לגרוע ביותר של 2021. עם זאת, זה בתקופת הקיץ, שהיא באופן מסורתי מאוד חזקה עבור דיור, כך שהדברים בהחלט מתקדמים בכיוון הלא נכון ובחלקים הבאים. חודשים יכולים להיות גרועים יותר.

הפד

כמובן, הפד כנראה עדיין לא סיים להעלות את הריבית. הציפיות הן לאחר לעלות בריבית בפגישת הפד בספטמבר. עם זאת, החדשות הטובות הן שריביות המשכנתא בדרך כלל מתמחרות במה שהשווקים חושבים שהפד יעשה בעתיד. המשמעות היא שריביות המשכנתאות לטווח ארוך יותר אמורות לעלות רק אם הפד יעלה את הריבית יותר מהצפוי, ולמעשה עשוי לרדת אם יעלה את הריבית, אבל פחות ממה שהשוק חושב. עם זאת, עדיין קיים סיכון שבשנת 2023 אם הפד ימשיך להעלות את הריבית, הריבית על המשכנתאות עשויה לעלות עוד יותר מכיוון שהשווקים אינם בטוחים באיזה כיוון הפד ינוע ב-2023.

מה הלאה?

אז שוק המניות מתחיל לדאוג לגבי דיור, וזה עשוי להיות בין השאר בגלל שריביות המשכנתא עלו מהר מאוד. אנחנו מתחילים לראות שלבתים לוקח זמן רב יותר למכור, ובתים נוספים זמינים. זה מצביע על כך שמחירי הדירות עלולים להתחיל להתרכך לאחר ריצה חזקה.

עם זאת, כדאי גם לבדוק את המציאות שאנחנו רק מתחילים לראות את מחירי הדירות מתרככים והם נשארים בעלייה משנה לשנה. כמו כן, מחירי הדירות נוטים להיות יציבים למדי. שוק דיור גרוע ביותר, מבחינה היסטורית, כזה שבו המחירים יורדים בכ-10% כמו בשנות ה-1970 או במהלך המשבר הפיננסי של 2008-9. אז בהשוואה לשוק המניות, התנודות השליליות במחירי הדירות קטנות למדי.

מחירי הדירות זכו לתנופה חזקה מאוד לאחרונה. יש הרבה סיבות טובות לכך שזה מתחיל להתמתן. למרות שההיסטוריה מזכירה לנו שמחירי הבתים בארה"ב אכן נוטים להיות יציבים למדי. הפעם ההיא בשנות ה-1980 שבה המשכנתאות זינקו בדומה להיום? ובכן, למחירי הדירות היה רק ​​רבע מירידת המחירים במשך כל העשור הזה, וזה היה מתחת לירידה של 1%.

אז כן, ייתכן שמחירי הדירות כבר לא יעלו דו ספרתי. למעשה, הרבה סימנים מראים שדברים בדיור יחמירו. עם זאת, זכרו שמה שבאמת רע לשוק הדיור הוא רק לעתים רחוקות מסתכם אפילו בירידה חד ספרתית במחירי הדירות, אם ההיסטוריה היא מורה דרך.