כשמחירי הדירות מתחילים להיות מתונים, כמה גרוע זה יכול להיות?

לא חסרה היום פסימיות בשוק הדיור. מחירי הבתים בארה"ב ירדו מאז יוני. עם זאת, המחירים בדרך כלל עולים משנה לשנה, והשוק הוא עונתי, כאשר המחירים והפעילות בדרך כלל גבוהים יותר בקיץ ונמוכים בחורף.

עלות העלות היא ברמות נמוכות מאוד, במיוחד בחוף המערבי. עדיין לא ראינו ירידות גדולות במחירי הדירות, אבל יש חשש שזה עלול להגיע.

משתלמות דיור

יש סיבות לדאוג לגבי שוק הדיור בארה"ב. הזינוק הדרמטי בריביות בארה"ב בשנת 2022 מחמיר את עלות הדיור. בשנה שעברה ניתן היה לקבל משכנתא ל-30 שנה בסביבות 3%, כעת אותה משכנתא עולה כמעט 7%. אנו רואים את שיעורי המשכנתא הגבוהים ביותר מזה יותר מעשור.

גם מלבד המגמות האחרונות, מחירי הדירות טיפסו הרבה יותר מהר מההכנסות בשנים האחרונות וכעת גם עלויות המשכנתא עולות. המשמעות היא שמשפחה ממוצעת שרוכשת בית כיום, מוציאה הרבה יותר מהתקציב שלה על עלויות דיור כאשר מביאים בחשבון את שיעורי המשכנתא הנוכחיים. מגמה זו משתנה לפי אזור. בתים הרבה פחות סבירים בחוף המערבי, אבל סבירות היא הרבה פחות בעיה במערב התיכון.

עונתיות

לקראת החורף, אופייני לצפות לשוק דיור רך יותר המבוסס על דפוסים עונתיים. מחירי הבתים בדרך כלל מגיעים לשיא בחודש יוני בשנה, ואז נופלים אחורה במהלך חודשי החורף. זה גם מה שראינו ב-2022 עד כה. אולי מה שאנחנו רואים כרגע הוא לא יותר מאשר טרנד עונתי.

עם זאת, פרשנים רבים בתעשייה סקפטיים. לדוגמה, פאני מיי עוקבת אחר סנטימנט הדיור ורק 19% מהאנשים מאמינים שעכשיו זה זמן טוב לקנות בית, ורובם חושבים שעכשיו זה זמן טוב למכור. אלו מספרים נמוכים היסטורית. האופטימיות המועטה הזו בנוגע לשוק הדיור האמריקאי.

מה הלאה?

חשוב לציין שאנחנו לא קרובים לשום סוג של משבר דיור כרגע. לדוגמה, נתוני Zillow מחירי הדירות עלו ב-13% משנה לשנה עבור ספטמבר 2022. מחירי הדירות ירדו אחורה מחודש על פני חודש, אך נותרו עלייה משנה לשנה. 2022 היא בקושי שנה רעה לדיור בשלב זה, במיוחד בהשוואה לאופן שבו נסחרו שוקי המניות והאג"ח.

כמה דברים יכולים לשנות את תמונת שוק הדיור.

תעריפים נמוכים יותר?

הראשון הוא שיעורי הריבית, שעלו בצורה אגרסיבית בשנת 2022. אם הריבית ירדה אחורה, סבירות השגה תשתפר. נכון לעכשיו, הפד לא צפוי להוריד את הריבית בצורה חדה, אבל הוא עשוי לפחות לעצור את העלאות הריבית ב-2023. שֵׁפֶל עלול לגרום לפד להוריד את הריבית, במיוחד אם האינפלציה תשתלט. ריביות נמוכות יותר תשפר את סבירות הדיור, באמצעות הפחתת עלויות המשכנתא, ותיצור פחות גרירה על שוק הדיור.

סגירת הפער במחיר סביר

ברור שהדאגה האמיתית היא שירידת מחירי הדירות נחוצה כדי לגשר על פערי הסבירות. על הערכת הפדרל ריזרב באטלנטה, סבירות הדיור נראית כיום דומה לזו שלפני משבר הדיור של 2007-8. זה מדאיג מכיוון שנדרשה ירידה של כ-20% במחירי הדירות כדי לסגור את פערי הסבירות במהלך אותה תקופה, והמחירים עדיין היו רכים במשך כמה שנים לאחר מכן.

קל להבין מדוע יש דאגה לגבי שוק הדיור, במיוחד בחוף המערבי. סבירות הדיור היא ברמות נמוכות מאוד, המונעות, בין השאר, על ידי הזינוק האחרון בעלויות המשכנתא.

יתכן שנדרשת ירידה במחירי הדירות כדי לסגור את הפער במחירי סבירות. עם זאת, אם הפד יפחית את הריבית וההכנסות בארה"ב ימשיכו לעלות במהלך השנים הקרובות, זה עשוי גם לעזור במידה מסוימת לפתור את בעיות הסבירות הנוכחיות שארה"ב רואה. ובכל זאת, עלינו לשים לב שמחירי הבתים לשנת 2022 עדיין עלו בדרך כלל משנה לשנה וכי בעיות סבירות הדיור הן הרבה יותר חריפות בחוף המערבי מאשר במדינה.