כשמחירי הבתים יורדים, החוף המערבי חשוף ביותר, בדרום מזרח רואים מגמות טובות יותר

מחירי הדירות ירדו ב-0.8% מחודש לחודש ספטמבר בניכוי עונתיות לפי מדד מחירי הדירות של קייס-שילר. זהו החודש השלישי ברציפות של ירידות מחירי הדירות, כאשר המשכנתאות עולות בחדות בשנת 2022, מה שמפחית את סבירות הדיור בהשוואה לשנים האחרונות ומעלה את הסיכון של מיתון דיור.

עם זאת, למרות ירידות מחירים עקביות, התמונה האזורית מראה שוני ניכר. סן פרנסיסקו עשויה להיות העיר הגדולה הראשונה בארה"ב שראתה ירידות שנתיות במחירי הדירות במהלך החודשים הקרובים על פי נתוני קייס-שילר, אך לעומת זאת, למרות שאינה חסינה מירידת מחירים, מיאמי וטמפה עדיין רואות עליות מחירים שנתיות של למעלה מ-20%.

תעריפים גבוהים יותר

אחד המניעים לירידת מחירי הדירות האחרונה הוא העלייה החדה בריבית של הבנק הפדרלי בארה"ב, שעלו מאפס לכמעט 4% ב-2022, כאשר צפויה עלייה נוספת. כאשר הפד נפגש בדצמבר.

עלייה זו בתעריפים העלתה בהתאם את עלויות המשכנתא, כאשר משכנתא ל-30 שנה פועלת כעת מעט מתחת ל-7%, לעומת כ-3% מוקדם יותר השנה. מכיוון שקונים רבים מממנים את רכישת ביתם באמצעות משכנתא, עלות מוגברת זו הפחיתה את סבירות הדיור. זה יוצא דופן, מבחינה היסטורית, שעלויות המשכנתא מוכפלות למעשה תוך פחות משנה. זינוקים חדים בריבית המשכנתאות הם לעתים קרובות סימן רע לשוק הדיור.

עבור רבים הגורם המכריע בקניית בית אינו העלות המוחלטת שלו, אלא גודל המשכנתא שהם יכולים לנהל בנוחות. ככל ששיעורי המשכנתא עולים, כך הרוכש הממוצע נאלץ לקנות בית פחות יקר עם אותו תשלום משכנתא במונחים דולריים.

הבדלים אזוריים

ישנם הבדלים אזוריים ברורים בנתונים. הדרום מזרח כולל טמפה, שרלוט, אטלנטה ומיאמי נשאר חזק יחסית עם מחירים עלייה של בסביבות 20% משנה לשנה למרות הירידות האחרונות.

לעומת זאת החוף המערבי איטי יותר. סן פרנסיסקו עשויה להיות השוק הראשון שרואה ירידת מחירים משנה לשנה, אם המגמות יימשכו, כשהעלייה שלו משנה לשנה כעת היא רק 2.3%. בנוסף, פורטלנד, סיאטל וסאן דייגו ולוס אנג'לס אינן רחוקות מאחור עם עליות משנה לשנה בעקביות של מתחת ל-10% בכל אחד משווקי העלות המערבית הללו.

משתלמות דיור

אחד המניעים להבדלים אזוריים אלה עשוי להיות סבירות הדיור. הפדרל ריזרב של אטלנטה עוקב אחר זמינות הדיור ברמה הלאומית והאזורית. סן פרנסיסקו, שהיא השוק הגדול הקרוב ביותר לראות ירידת ערך מוחלטת, היא גם אחד מאזורי המטרו הפחות משתלמים לפי הניתוח של אטלנטה הפד. זה נכון גם לגבי רוב החוף המערבי. כאן הנגישות נמוכה מאוד, הן בהשוואה לאזורים אחרים במדינה והן לנתונים היסטוריים.

לעומת זאת, המטרות הללו שעדיין רואות צמיחת מחירים חזקה למדי משנה לשנה זוכות גם לניקוד גבוה יותר במדדי הנגישות של הפד. מטרו אלה כוללים חלק גדול מפלורידה ושארלוט.

אלו אזורים שעדיין רואים עליות מחירים חזקות יחסית משנה לשנה, גם אם השוק האחרון היה רך. אזורים אלה עדיין נחשבים יקרים במקצת לפי הניתוח של אטלנטה הפד. עם זאת, סבירות גבוהה יותר כאן מאשר בחלק גדול מהחוף המערבי.

אז מכיוון ששוק הדיור מראה סימני חולשה, ייתכן שהחוף המערבי הוא המושפע ביותר. אנחנו מתחילים לראות את זה בנתונים, והמחיר סביר נמוך במיוחד בחוף המערבי. לעומת זאת, אזורים אחרים במדינה, כמו הדרום-מזרח, למרות שאינם חסינים משוק הדיור הרך יותר, עשויים להסתדר טוב יותר אם סבירות הדיור היא כל מדריך.