ארלינגטון, וירג'יניה עוברת רפורמות חשובות בתחום הדיור, אבל עוד עבודה לעשות

לפני מספר ימים הצביע מועצת המנהלים של מחוז ארלינגטון, וירג'יניה פה אחד לאפשר מבני דיור רב-משפחתיים - הנקראים לעתים קרובות דיור "אמצעי חסר" - בשכונות שהיו מיועדות אך ורק לבתים חד-משפחתיים. זהו ניצחון גדול לתומכים של יותר דיור, אבל יש עוד עבודה לעשות.

בארלינגטון יש כמה ממחירי הדיור הגבוהים ביותר בווירג'יניה. על פי נתונים מ-Zillow, הבית הטיפוסי בארלינגטון מוערך ב-747,335 דולר, שהם ה-17^th הגבוה ביותר במדינה. וזה לא ייחודי בין ערי צפון וירג'יניה (NoVA): באזור המטרו של וושינגטון די.סי., שבו ממוקמת ארלינגטון, יש 28 מתוך 30 שוקי הדיור היקרים ביותר בווירג'יניה.

הדרך היחידה לשמור על יציבות מחירי הדיור היא לבנות מספיק דיור כדי לעמוד בביקוש, והדרך היחידה להוריד מחירים היא להרחיב את ההיצע מהר יותר מהביקוש. תקנות שימוש בקרקע, כגון גדלים מינימליים של מגרשים, דרישות גובה והגבלות צפיפות המגבילות את מספר היחידות במגרשים - כמו זו שארלינגטון עברה זה עתה רפורמה - מגבילות את כמות הדיור החדש שניתן לבנות. גוף גדול של מחקרים מראה שהגבלת דיור חדש באמצעות תקנות שימוש בקרקע מעלה את מחירי הדיור.

מדיניות הדיור החדשה של ארלינגטון מאפשרת לבעלי קרקעות לבנות דופלקסים עד שישה קומות בימין, כלומר הם לא צריכים שום אישור מיוחד מהעיר. בעבר, אזורים אלה אפשרו רק בתים צמודי קרקע צמודי קרקע. שינויי המדיניות החדשים לא יהפכו את ארלינגטון למשתלם יותר בן לילה, אבל עם הזמן, ככל שמלאי הדיור הנוכחי יישחק, הם יובילו ליותר אפשרויות דיור, במיוחד עבור משפחות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה.

בעוד ששינויי הכללים הם צעד ראשון מצוין, יש מקום לשיפור. יש מכסה של 58 מבנים חדשים בשנה בחמש השנים הראשונות והמבנים המותרים מפוזרים על פני מחוזות הייעוד השונים של העיר. זה לא אידיאלי מכיוון שהביקוש לדיור עשוי להיות גדול יותר במחוזות מסוימים מאשר באחרים. יש לבנות מבנים היכן שהביקוש נמצא, לא היכן שהממשלה רוצה אותם.

הפוליסה מכילה גם דרישות חניה מינימליות. מחקרים מראים שדרישות כאלה מגדילות את עלות הדיור ולעתים קרובות הן מיותרות. ליזמים יש תמריץ לבנות את החנייה שרוכשי והשוכרים רוצים. חוקי הממשלה המחייבים יותר חניה מהנדרש מבזבזים קרקע יקרת ערך. אם ארלינגטון מודאגת ממחסור בחנייה ברחוב, היא יכולה לשנות את הסכום שהיא גובה כעת עבור חניה כזו כדי להתאים את הביקוש להיצע.

הוראות מצערות אחרות כוללות מנדט לספק מספר ספציפי של עצי צל לכל מבנה, הגבלות על יחידות דיור עזר (ADUs), ומגבלות שטח רצפה וגובה מקסימליות שעשויות להגביל את ההיתכנות הפיננסית של פרויקטים מסוימים.

בהמשך, אזרחי ארלינגטון וקובעי המדיניות צריכים לשקול לבטל את כל מינימלי החניה (כמו באפלו, ניו יורק), להקל על בניית ה-ADUs ולהקטין את גודל המגרש המינימלי (כמו שיוסטון עשתה).

ובכל זאת, הרפורמות של ארלינגטון יכולות להוות דוגמה לשינויים כלל-מדינתיים. בשנה שעברה, מושל וירג'יניה גלן יאנגקין הצביע על תמיכתו ברפורמות בדיור. אף על פי שהוא קל לפרטים, יאנגקין הזכיר את הצבת מעקות בטיחות כיצד רשויות מקומיות יכולות להשתמש בתכנון אזורי. המגבלה החדשה של ארלינגטון על השימוש בשטחים חד-משפחתיים עשויה להיות התוכנית למדיניות מדינה רחבה יותר שמקלה על בניית דיור בערים ברחבי וירג'יניה. כבר עכשיו, רפורמים תומכי דיור כגון YIMBYs of Northern Virginia ו-YIMBY Action מייצרים תמיכה לרפורמת דיור בהמפטון רודס, ריצ'מונד ושארלוטסוויל.

קשה לתמוך ברפורמת הדיור. אנשים מודאגים באופן טבעי לגבי האופן שבו שינויים ישפיעו עליהם. גם בקרב חבריי ועמיתיי התומכים באופן אינסטינקטיבי בשווקים חופשיים ובקדושת זכויות הקניין, יש חששות כי מתן שישה קומות בשכונות שלהם יחשוף אותם ליותר רעש, עומס וחוסר הנוחות הרבות של בנייה חדשה.

למרות שחששות כאלה אינם מפתיעים, הם לא סיבות להגביל דיור חדש. שכונות נעימות ומלאות שירותים צריכות להיות פתוחות לאנשים מכל רמות ההכנסה. הדרך היחידה להגביר את הגישה לערים ולשכונות הטובות ביותר של וירג'יניה היא לבנות יותר דיור. הרפורמות האחרונות של ארלינגטון מראות שהיא רוצה לקבל בברכה שכנים חדשים, לא לדחות אותם. שאר חלקי וירג'יניה צריכים ללכת בעקבותיה.