האם אנחנו לקראת התרסקות נוספת בשוק הדיור?

המנות העיקריות

• מנהיגים רבים בתעשייה, כולל גולדמן זאקס, שינו את התחזיות שלהם לשוק הדיור מאז תחילת הסתיו 2022.
• בעוד שריביות המשכנתא ירדו במהלך השבועות האחרונים, סביר להניח שהם לא נמוכים מספיק כדי להשפיע על הביקוש בשוק הדיור.
• סביר להניח שהמחסור בדיור בר השגה בארה"ב יחלש מכיוון שבוני בתים מאטים בנייה חדשה בגלל ביקוש נמוך.

מאז החלה המגיפה, מחירי הדיור עלו, המחסור בבתים גדל והריביות עלו. כמה שינויים היו תכליתיים, כמו העלאת הריבית של הפד כדי להילחם בתמחור האינפלציוני. אחרים היו מחוץ לתחום הניבוי.

אפילו מומחים בתחום שינו את תחזיות שוק הדיור שלהם במהלך החודשים האחרונים. זה לא מפתיע, שכן המספרים שלפנינו נראים סותרים. הריבית על המשכנתאות יורדת גם כשהפד מעלה את הריבית, ובוני בתים מאטים את קצבם למרות מחסור בדיור.

למרות שהכל קצת כאוטי, יש כמה הסברים בבסיס. העתיד המיידי אולי לא כל כך ורוד.

הריבית על המשכנתא יורדת

מתחילת החודש ראינו תופעה מוזרה. בעוד שהפדרל ריזרב ממשיך להעלות את הריבית, הריבית הריבית על המשכנתאות ירדו.

זה יכול להיות בחלקו בגלל הביקוש. מחירי הדירות נותרו גבוהים בעקשנות, והריביות זינקו מממוצע של כ-3% בתחילת השנה ועד למעלה מ-7% באוקטובר.

נסיבות אלו הובילו לפחות קונים בשוק מאז מציאת בית בר השגה הפכה למאתגרת יותר ויותר.

מעבר לביקוש, על מלווי המשכנתאות לדאוג גם לשוק האג"ח. משכנתאות לרוב נארזות מחדש לניירות ערך מגובי משכנתאות בשוק האג"ח. משקיעים בדרך כלל מחפשים ניירות ערך אלה כדי לנצח גם את התשואה של אג"ח אוצר ל-10 שנים וגם את האינפלציה.

שיעורי המשכנתא בדרך כלל גבוהים בכ-1.8 נקודות אחוז מתשואת אג"ח האוצר ל-10 שנים. בשנת 2022, הם טיפסו עד שלוש נקודות אחוז גבוה יותר בגלל גורמים כמו אינפלציה והחלטת הפד לא לרכוש עוד את ניירות הערך הללו.

מה שאנחנו רואים הוא כנראה תיקון בתעשייה כדי להסביר את הפער הזה.

למרות שהמחירים ירדו, הם לא התקררו מספיק כדי לשדל קונים לחזור לשוק. בתחילת השנה ניתן היה למצוא משכנתא בגובה 3% ריבית על משכנתא קבועה ל-30 שנה. אפילו השיעור 'הנמוך' של היום הוא עדיין 6.87% מדהים נכון ל-23 בנובמבר 2022.

Tryqעל ערכת האינפלציה של Q.ai | Q.ai - חברת פורבס

המחירים צפויים לרדת לפני הרמה

באוקטובר 2022, גולדמן זאקס חזה 5% עד 10% ירידה בערכי הבית בין עכשיו למרץ 2024. הוא חוזה את הירידה הזו כי אין מספיק בתים במחיר סביר. זה אומר שלא כל כך הרבה אנשים יכולים לקנות אותם, במיוחד עם ריביות כל כך גבוהות.

עם זאת, זו הייתה סטייה פתאומית מהתחזיות שלה בספטמבר 2022 מחירי הדירות יישארו יציבים במהלך 12 החודשים הבאים, אולי עם כמה ירידות אזוריות שיתאזרו.

חשוב לזכור שכל תחזיות, אפילו תחזיות ממנהיגים בתעשייה, אינן תמיד תיאורים מדויקים של העתיד. כל כך הרבה יכול לקרות כדי לשנות את התוצאה, לפעמים במהלך חודש בודד.

גם אם תתרחש ירידת המחירים של 5% עד 10%, ערכי הבתים יישארו מעל הערכים שלפני המגפה ברוב השווקים, לפי גולדמן זאקס. בעוד שחלקם עשויים להתחרט על עיתוי הרכישה שלהם, תחזיות אלו לא בהכרח יצביעו על פינוי כפי שראינו במהלך מיתון 2008.

לאחר מרץ 2024, מודל גולדמן זאקס מראה כי מחירי הדירות עולים שוב בקצב מדוד יותר עד ינואר 2026. ישנם כמה גורמים בשוק הדיור האמריקאי שמרחיקים את התחזית הקודרת יותר.

מצוקת הדיור עשויה לשחק תפקיד גדול במחירי הדירות

לאמריקה יש והייתה בעיית מחסור בדיור. אפילו בשנת 2019, היה מחסור של 3.8 מיליון דירות זמינות למכירה או להשכרה. המגיפה החמירה את הבעיות הללו.

ראשית, עם חוסר הכנסה בתחילת המגיפה, אנשים רבים אכן איבדו את בתיהם. אמנם הייתה הקפאת פינוי, אבל לא כל הנכסים היו כשירים.

בנוסף, מכיוון שההקפאה נמשכה כל כך הרבה זמן, בעלי בית רבים של אמהות ופופ לא יכלו עוד להרשות לעצמם את המשכנתאות שלהם. בעלי הדירות האלה גם לא יכלו לפנות, ולכן רבים בחרו למכור את הנכסים שלהם לבעלי בתים תאגידים בעלי מימון טוב יותר. לאחר שנמכר, השוכר עלול להידחק.

למרות שיש להם משאבים טובים יותר, בעלי בתים ארגוניים נוטים פחות להיות סלחניים כשמדובר בפינוי או היסטוריית שכר דירה מאוחרת. הם גם נוטים יותר להעלות את שכר הדירה כדי למקסם את הרווח בכל תנאי שוק, מה שהופך את הדיור אפילו פחות סביר.

למרבה הצער, זה אומר שאנשים רבים שאיבדו את בתיהם במהלך המגיפה עדיין לא יכולים למצוא מקום מגורים במחיר סביר.

ככל שמחירי הבתים עלו במהלך המגיפה, יותר בעלי בתים עתידיים שהיו במצב פיננסי טוב יותר יצאו מהשוק והחליטו להמשיך לשכור. זה מחמיר עוד יותר את נושא המחסור בדיור מכיוון שפחות אנשים יוצאים משוק השכירות.

בנוסף לבעיות אלו, בעיות בשרשרת האספקה ​​גרמו להאטה מאסיבית בבנייה חדשה במהלך המגיפה. המחסור בכוח אדם החריף את הנושא עוד יותר. בנוסף, לא התחלנו ממקום טוב ב-2019.

הפתרונות לבעיית המחסור בדיור מגוונים וספציפיים אזוריים. אין פתרון אחד שמתאים לכולם. מכיוון שסביר להניח שזה ימשיך להיות בעיה, כנראה ימשיך להיות יותר ביקוש מהיצע. זה יכול לעזור לחסום כל נפילה חופשית פוטנציאלית של ערכי בית.

בנייה חדשה מאטה, ומשפיעה על ההיצע העתידי

באוקטובר 2022, היתרי הבנייה החדשים ירדו ב-2.4% לעומת ספטמבר וב-10.1% בהשוואה לשנה. האטות אחרות בענף בניית הבתים כללו:

• התחלות יחידות דיור חדשות ירדו ב-4.2% מחודש על פני חודש.
• התחלות יחידות דיור חדשות ירדו ב-8.8% משנה לשנה.
• סיום הבתים ירדו ב-6.4% מחודש על פני חודש.

השלמת בתים חדשים עלו ב-6.6% בהשוואה לשנה, אולי חלקית בגלל שיטפון של מנהלי עבודה של חומרי בניין שחיכו לו סוף סוף יצאו משרשרת האספקה ​​המגובה לקראת סוף הקיץ.

מכיוון שמכירות הבתים יורדות מאז האביב, בוני בתים רבים לא מתכננים לשמור על הקצב שלהם. משמעות הדבר היא שסביר להניח שהמחסור בדיור יתגבר בעתיד.

שורה תחתונה

מה שאנו רואים בשוק הדיור אינו נורמלי. אנחנו לא יכולים לחזות את העתיד בוודאות, אבל אנחנו יכולים לעקוב אחר המגמות וכל הנתונים הזמינים. מה שעתיד לבוא יכול להיות עוד מיתון, עימות גיאופוליטי מתמשך מוסיף לבעיות שרשרת האספקה. לחלופין, זה יכול להיות ריבאונד ללא כאבים מהתקופה האינפלציונית הזו. כל אחת מהתוצאות תשפיע על שוק הדיור והתיק שלך.

כדי לגדר את ההימורים שלך בזמנים לא ברורים אלה, במיוחד עבור כל רוכשי הדירות הפוטנציאליים שממתינים מהשוק, שצריכים להישאר נזילים, ל-Q.ai יש ערכת אינפלציה שמגן על תיק ההשקעות שלך עם גידור פיננסי אסטרטגי. אתה יכול להגן עוד יותר על ההשקעות שלך באמצעות שלנו הגנה על תיקים תכונה.