כאשר משקיעים בעלי הכנסה רוכשים קרן השקעות נדל"ן (REIT), אחד הדברים שהם מקווים הוא שהמניה תתבצע מספיק כדי שהחברה תגדיל את הדיבידנד הרבעוני שלה ככל שחולפות השנים, ותעלה את התשואה השנתית של המשקיע.
בדרך כלל, העלאות הדיבידנדים הן 3 עד 5 סנט לשנה, והמשקיעים שמחים אם הם יכולים לקבל זאת על בסיס קבוע. לדוגמה, דיבידנד של 1 דולר על מניה של 25 דולר שמגדיל את הדיבידנד שלה ב-5 סנט לשנה יכול להפוך תשואה של 4% לתשואה של 5% תוך כחמש שנים.
אבל מה אם בשנת 2017, שמעת שאתה יכול לקנות ריט שבעוד חמש שנים ייתן לך תשואה של 38% על מחיר הרכישה שלך? סביר להניח שהייתם חושבים שהמניה תהפוך בסופו של דבר למלכודת תשואה ענקית שמחירה קורס למעמד של מניות פרוטה. אבל זה לא כך.
לִפְגוֹשׁ חדשני תעשייתי נכסים בע"מ (סימול: IIRP), REIT מתמחה בסן דייגו, קליפורניה, שנוסדה ב-2016. תעשייתית חדשנית רוכשת, מחכירה ומשכירה בחזרה נכסים מסחריים לחברות קנאביס. באתר האינטרנט שלה, Innovative Industrial Properties מכנה את עצמה "הספקית המובילה של הון נדל"ן לתעשיית הקנאביס המוסדרת".
נכון ל-30 בספטמבר, ל-Innovative Industrial Properties היה פורטפוליו של 8.7 מיליון רגל רבוע הניתנים להשכרה על פני 109 נכסים ב-19 מדינות. שני נכסים נוספים נמצאים בבנייה.
כל הנכסים של Innovative Industrial מושכרים בטריפל נטו, כלומר השוכרים משלמים מיסים, ביטוח ותחזוקה. אורך השכירות הממוצע שלו הוא 15.5 שנים. ולמרות שהיא מתמחה בתעשיית הקנאביס, היא עדיין מגוונת למדי בכך שאף דייר לא מייצג יותר מ-14% מסך התיק שלו, ואף מדינה לא מייצגת יותר מ-17% מסך התיק שלה.
בתחילת דצמבר 2017, Innovative Industrial Properties תומחרה ב-18.90 דולר ושילמה דיבידנד רבעוני של 25 סנט למניה, תמורת דיבידנד שנתי של 5.2%.
כיום, נכסים תעשייתיים חדשניים עומד על יותר מ-114 דולר, עם דיבידנד רבעוני של 1.80 דולר, או 7.20 דולר בשנה. התשואה על הרכישה המקורית של 18.90 דולר היא כעת 38%. שום פיצול הפוך לא העלה באופן מלאכותי את מחיר המניה. אז איך התרחשה התשואה הפנומנלית הזו?
הכל קשור לצמיחת הכנסות ורווחים. בשנת 2017, ל-Innovative Industrial Properties היו הכנסות ברבעון הרביעי של 2.28 מיליון דולר בלבד. הכספים מפעילות (FFO) היו 18 סנט למניה. אבל בכל שנה מאז, Innovative Industrial Properties הכפילה את ההכנסות וה-FFO שלה, כך שמחיר המניה עלה יחד עם העליות הללו. התרשים הבא מציג את הצמיחה יוצאת הדופן של נכסים תעשייתיים חדשניים ברבעון הרביעי של כל שנה מאז 2017, למעט 2022, שעד כה היו לה שלושה דוחות רבעוניים בלבד:
רבעון רביעי לשנה | פדיון | FFO |
2022 (רבעון 3) | $ 70.88 מיליון | $1.97 |
2021 | $ 58.94 מיליון | $1.75 |
2020 | $ 37.09 מיליון | $1.26 |
2019 | $ 17.67 מיליון | $1.09 |
2018 | 4.78 מיליון דולרים | $0.34 |
2017 | 2.28 מיליון דולרים | $0.18 |
למרות שאפילו מניות הקנאביס הידועות ביותר הפגינו ביצועים גרועים מאז 2017, כבעל הבית שלהן, ל-Innovative Industrial Properties יש תשואה כוללת של 622% לאורך זמן זה ללא השקעה חוזרת של דיבידנדים ו-642% עם השקעה חוזרת של דיבידנד.
אז האם צמיחת הדיבידנד האדירה הזו תימשך? אם ה-FFO ימשיך לגדול, זה יכול להמשיך לייצר דיבידנדים גבוהים יותר. אבל ייתכן שהשיא בדיבידנד התרחש, שכן יחס התשלום של דיבידנד/FFO עומד כעת על 93%.
מחיר המניה, שהגיע ל-274 דולר בנובמבר 2021, ירד כעת בכ-58% - למרות שההכנסות וה-FFO ממשיכים לעלות. זה הופך את נכסים תעשייתיים חדשניים ל-REIT שיכול להמשיך לייצר תשואות כוללות חזקות בעתיד.
דוח REIT שבועי: REIT היא אחת מאפשרויות ההשקעה הכי לא מובנות, מה שמקשה על המשקיעים לזהות הזדמנויות מדהימות עד שיהיה מאוחר מדי. צוות מחקרי הנדל"ן הפנימי של בנזינגה עבד קשה כדי לזהות את ההזדמנויות הגדולות ביותר בשוק של היום, שאליהן אתה יכול לקבל גישה בחינם על ידי הרשמה דו"ח REIT השבועי של בנזינגה.
אחרון על נדל"ן מבית בנזינגה
אל תחמיצו התראות בזמן אמת על המניות שלכם - הצטרפו בנזינגה פרו בחינם! נסה את הכלי שיעזור לך להשקיע בצורה חכמה יותר, מהירה יותר וטוב יותר.
© 2022 Benzinga.com. בנזינגה אינו מספק ייעוץ השקעות. כל הזכויות שמורות.
מקור: https://finance.yahoo.com/news/investment-reit-5-years-ago-152458181.html