האם אני חולם? מודל אמון קרקע קהילתי יכול להיות חלק מפתרון הדיור

באופן כללי, מדיניות הדיור חייבת להתרכז במתן אפשרות לייצור של דיור למטרות רווח כדי לענות על ביקוש רב ככל האפשר. ואז, באותן רמות הכנסה שעדיין לא מצליחות לנהל את עלויות הדיור יחד עם עלויות מחיה אחרות, הפתרון הטוב ביותר הוא סובסידיות במזומן ישירות עבור ההפרש בין הסטנדרט הנורמטיבי לשכר דירה, 30% מההכנסה החודשית ברוטו והעלויות בפועל. . מה לגבי בעלות על דירה? האם יש מודל שיכול לתת מענה לבעיה של אנשים שעובדים, אבל עדיין לא מצליחים לנהל מקדמה או תשלום משכנתא חודשי? אני אופטימי בזהירות שמדיניות דיור מקיפה ומונחה שוק יכולה לכלול את מודל הנאמנות בקרקעות קהילתיות (CLT), מנגנון של הבטחת קרקע בנאמנות, ולאחר מכן סבסוד בעלות על בית על קרקע בנאמנות.

המודל של Community Land Trust (CLT). היא אסטרטגיה חדשנית ללכוד את ערך הקרקע והדיור ולהנגיש אותם למשפחות עובדות בעלות הכנסה נמוכה ומתונה. באמצעות רכישת קרקע, CLTs יכולים לספק את ההזדמנות לרכוש דיור מתחת למחיר השוק בתמורה למימוש פחות תמורה עבור הערכה של הבית. בעל הבית חותם על חוזה שכירות לטווח ארוך עם ה-CLT אשר ממשיכה להחזיק בקרקע עם השבחת הבית בבעלות המשפחה. מודל CLT משפיע על הסרת ערך הבית מהשוק, ומאפשר לקבוע את המחיר לרכישה על ידי משפחות עם הכנסה של 50 עד 80 אחוז מההכנסה החציונית (AMI). כאשר הבית נמכר, חוזה השכירות מגביל את תפיסת הערך של המכירה, ומעביר את החיסכון למשפחה הבאה.

ישנם יתרונות מרובים של דיור CLT למשפחות ולכלכלת הדיור הרחבה יותר.

• הזדמנות בעלות לאנשים שעובדים אך מרוויחים פחות - אנשים יכולים לעבוד במשך שנים כדי לבנות מומנטום פיננסי לרכישת בית ועדיין להפסיד; CLTs עוזרים לתת דחיפה נוספת לבעלות.
• בניית אשראי - אשראי הוא עדיין מדד חשוב לחדות פיננסית; CLTs יכולים לעזור למשק בית לבנות ולהרחיב את היכולת ללוות בחוכמה.
• יציבות - בעלות על בית יכולה לאפשר לילדים ללמוד באותם בתי ספר באמצעות סיום הלימודים ולעודד מעורבות ומעורבות בקהילה.
• היתרון בהגדלת ההון העצמי בנכסים - ככל שהנכס הביתי שלהם גדל עם הזמן, משפחות יכולות לתפוס את הערך הזה לעתיד.
• מונע לחצים ספקולטיביים על בעלים - כאשר בית CLT מחוץ לשוק, אין לחץ למכור כאשר ערכי הנכסים מטפסים.
• בעוד שהתשואות על ההשקעה מוגבלות, הן יוצרות עושר דורי - למרות שיתרונות המכירות מוגבלים, יש תמריץ למשפחה לנהל את ההשקעה שלה היטב עד לסיום ההלוואה או המכירה.
• מאפשר למשפחות עם הכנסה מוגבלת אפשרות לחסוך - כאשר עלויות הדיור נמוכות יותר, משפחה יכולה לתפוס חיסכון לשימושים אחרים כולל טיפול בילדים, חינוך ובניית עתודות מזומנים.

היתרון למשק הרחב הוא שמשפחות שאחרת היו נשארות ביחידות רב-משפחתיות זולות יותר יכולות לעבור לבעלות, ולפנות את היחידות הללו למשפחות אחרות. יש פוטנציאל של CLTs לעזור לבנות סולם דיור, אולי מתחיל עם שוברים וסיוע ישיר, ליחידה להשכרה, ולבסוף בעלות. בעלות באמצעות CLT מאפשרת למשפחות להיות מושקעות יותר בשכונה ובקהילות המקומיות שלהן, ולקהילות ושכונות אלו להשקיע בהן. הזדמנות לבעלות על בתים שנוצרה על ידי מודל CLT יכולה לאפשר למשפחות לנתק שורשים ולהפוך למשפיעים מבחינה כלכלית ופוליטית.

והמודל הזה יכול להקל גם על דיור רב-משפחתי. בסיאטל, אמון קהילת הומסטד בונה 38 יחידות דיור משותף בשני אתרים שונים, האחד נתרם והשני על עודפי אדמות סיטי. המודל לבעלות זהה לבתים צמודי קרקע. במובנים מסוימים, בתים משותפים הם השימוש ההגיוני ביותר במודל שכן דירות בתעריף שוק משובצות בנכס נפוץ. תרומה של עודפי קרקע בעיר חשובה במיוחד מכיוון שהדבר נפוץ ברחבי הארץ; לערים ולממשלות מקומיות אחרות יש לעתים קרובות חלקות אדמה שלא ניתן להשתמש בהן למטרה המקורית שלהן, אך ניתן להפעילן כדיור.

ישנן אפשרויות אחרות ליישום מודל CLT. קהילות רבות מאפשרות קוטג'ים בחצר האחורית, חלוקה משנה ודיור "אמצעי חסר" והזדמנויות להרחיב את היצע הדירות להשכרה בצפיפות נוספת. הבעיה עם ליברליזציה זו של ייעוד היא חוסר מימון עבור רוב המשפחות כדי לנצל את הצפיפות המוגברת בשכונות חד-משפחתיות. CLT יכול לקנות מגרש מחולק, לבנות עליו שני בתים ולמכור את הבתים במחיר נמוך יותר. זה יועיל לבעל הבית המקורי, וייצור שני בעלי בתים חדשים על מה שהיה פעם חבילה אחת. קליפורניה העבירה לאחרונה חקיקה זה לא יביא לצפיפות רבה באזורים חד-משפחתיים, אבל מודל ה-CLT עשוי לעזור להשיג את המטרה הזו.

לרוב המשפחות, במיוחד משפחות שאולי יש להן בית אך עדיין משלמות משכנתא, פשוט אין את המזומנים לפרויקט בנייה מסוג זה. הבנקים היו שבריריים במימון הפרויקטים הללו והציעו רק קווי אשראי בהון עצמי (HELOC), מכשיר מאיים ולעתים קרובות בלתי אפשרי עבור משפחות. נאמנויות קרקע קהילתיות יכולות לשבור את המבוי הסתום הזה עם מודל מימון בדוק.

כמה תומכים דחקו במדיניות לתמוך רכישת שוכר של נכס להשכרה. שוב, הבעיה כאן היא מימון. לדוגמה, מאיפה שוכרים בנכס נמוך בשוק הזקוקים לתחזוקה ועומדים בפני מכירה ממתינה מקבלים את המזומנים לרכישת הבניין או בית השכירות שלהם? מודל ה-CLT נתפס בעין יפה על ידי רוב קובעי המדיניות, ושימוש ביתרונות של מודל זה כדי לפתור חלק מהאתגרים הללו הוא הזדמנות מעניינת.

רעיון אחד יכול להיות רכישת נכס קטן ומושקע ולאחר מכן להשתמש במודל CLT כדי ליצור דירות במחיר מופחת שיוכלו להירכש על ידי הדיירים הקיימים עם מימון נוח בזמן שה-CLT מחזיקה בקרקע וחוכרת לאיגוד בעלי בתים. . זה יאפשר לדיירים להישאר במקום תוך מתן נתיב לבעלות.

מה הקאץ' עם CLTs? אני עדיין חושב על זה. אבל המדינה תהיה במצב הרבה יותר טוב אם דולרי סובסידיה יועברו לרכישת קרקעות עבור CLT מאשר פרויקטים יקרים של זיכוי מס דיור עם הכנסה נמוכה (LIHTC), שעולה כעת בעלות מיליון דולר ליחידה להשכרה. תארו לעצמכם את כל הכסף הזה מביא אנשים לדרך בת קיימא לקראת בעלות. האם יש בעיות בבעלות? כן ו דנתי בזה.

אבל ה-CLT שונה. המודל מאפשר לאנשים שעובדים ונאבקים הזדמנות לרכוש את שוק הדיור הקיים באופן בר-קיימא כלכלית. אולי אפשר להשתמש ברעיון כדי להעביר שוכרים ביחידות השכרה ללא מטרות רווח של LIHTC לבעלות. נראה. מה שאני אוהב הוא הרעיון ש-CLT פועלת לעבר המציאות של היצע וביקוש לא ממנה; המודל מכיר בספקולציות קרקעות ואינו מתלונן עליהן אלא יוצר ממנה נמל בטוח ויוצר דרך כניסה לאנשים עם פחות כסף. אני בטוח שאמצא פגם קטלני, אבל עד שאמצא, אני הולך לחגוג את הדגם כצעד חיובי נוסף לדיור.