אחרי שנתיים סוערות של מחירי בתים 'זריקת ירח', אל תקווה לתיקון גדול. מדוע ערכי נכסים מתקופת הקורונה עשויים להיות כאן כדי להישאר.

סבירות עדיין נותרה אתגר. מחיר המכירה החציוני של בתים היה 428,700 דולר ברבעון הראשון של 2022, עלייה של 30% מ-$329,000 ברבעון הראשון של 2020. שיעורי המשכנתאות זינקו מ-2.75% בסתיו למשך 30 שנה ליותר מ-5.25%. Redfin
RDFN,
+% 6.63
מעריכים כי 8.2% מהבתים הם בשווי של מיליון דולר ומעלה, שווה ערך ל-6 מיליון נכסים, עלייה מ-3.5 מיליון בתים, או 4.8% ממלאי הדירות במדינה, שנתיים קודם לכן.

המחירים של עידן המגיפה, כפי שהם נראים כעת, עשויים להיות כאן כדי להישאר. "ייתכן בהחלט שהמחירים מתאזנים ופשוט לא ישתנו הרבה בשנים הקרובות", אמר גרג מקברייד, אנליסט פיננסי ראשי באתר הפיננסי האישי Bankrate.com. "זה יועיל לרוכשים הראשונים בכך שהוא יאפשר להכנסות שלהם 'להדביק' במידת מה את עלות הבעלות על הבית, אבל זה יתפתח על פני תקופה של 2 עד 4 שנים, לא על 2 עד 4 החודשים הבאים."

"מחירי הדירות עלו בדמעה. מחיר המכירה החציוני של בתים היה 428,700 דולר ברבעון הראשון של 2022, עלייה של 30% לעומת 329,000 דולר ברבעון הראשון של 2020."

- YouGov

מקברייד הזהירה קונים עתידיים שמקווים לתיקון מחיר משמעותי. "מוכרים הוציאו לשוק בתים וביקשו מחירי ירח", אמר. "בשכונה שבה בתים נמכרו ב-600,000 דולר לפני שנה, ייתכן שמוכר מבקש כעת 800,000 דולר. בטח, ייתכן שהם יצטרכו להוזיל מעט את המחיר ובסופו של דבר למכור ב-725,000 דולר למשל, אבל זה עדיין הרבה יותר גבוה מ-600,000 הדולרים שהם היו מוכרים להם לפני שנה אחת".

רק 6% מבעלי הבתים אמרו שהבתים שלהם ירדו בערכם בשנה שעברה, על פי סקר של 1,000 מבוגרים על ידי YouGov. Realtor.com בחודש שעבר ירידות מחירים חציוניות מפורטות, שהיו קטנות בסטנדרטים של המיתון הגדול. ירידות אלו התרחשו בכיסים מאתגרים כבר כיום ברחבי ארה"ב. בין הנפילות הגדולות ביותר היו טולדו, אוהיו (ירידה של 18.7% מאז 2021), רוצ'סטר, ניו יורק (ירידה של 17%) ודטרויט, מישיגן (ירידה של 15.4%).

(Realtor.com מופעלת על ידי חברת הבת Move Inc. של News Corp, ו-MarketWatch היא יחידה של דאו ג'ונס, גם היא חברה בת של News Corp.
NWSA,
+% 2.61.
)

רוד סמית', יו"ר הדירקטוריון ב-RiverFront Investment Group, מנהל נכסים עולמי, מאמין שמחירי הבתים נמצאים בשיא או קרוב לשיא, בעוד שהמחירים צפויים לרדת בשווקים ספקולטיביים מדי. "עם זאת, בשל תנאי היצע/ביקוש חזקים, אנו מאמינים שרוב השווקים נוטים יותר 'להחליד' מאשר 'להישבר'", אמר. "על ידי חלודה, אנו מתכוונים לכך שהמחירים הנומינליים (לא מותאמים לאינפלציה) עלולים לרדת מעט או לעמוד בסטגנציה סביב הרמות הנוכחיות למשך מספר שנים".

זה לא אומר שאין סיכונים משמעותיים של תיקון, במיוחד כאשר הפדרל ריזרב מנסה לבצע פעולה גבוהה של העלאת ריבית מבלי לדחוף את הכלכלה למיתון. כמובן, אין הסכמה ברורה לכמה זמן או חמור יהיה כל מיתון. בתור גרג הנדלר, ראש תחום המשכנתאות והאשראי הצרכני ב-Western Asset Management, אמר ל- MarketWatch: "האם אתה באמת יכול לראות תיקון, או תיקון יתר? אני חושב שברור שיש בזה סיכון מסוים".

בניגוד להתרסקות הנדל"ן ב-2008, בוב גריפית', מנהל כללי, שירותי בית ב-Houzer Mortgage, חברת תיווך לנדל"ן ומשכנתאות שבסיסה בפילדלפיה, אמר כי תקני האשראי נותרו גבוהים. "בעלי בתים בנו הון עצמי בגלל שוק הדיור החם ויכולים לספוג זעזוע קטן במקרה הבלתי סביר שיהיו אזורים בארה"ב שבהם מחירי הדירות נעצרים או יורדים לתקופה מסוימת. בעלי בתים עם אשראי והון עצמי טובים בבתיהם לא ישלחו מפתחות למלווים שלהם ויתרחקו".

עליית התעריפים ומחירי הדירות, בינתיים, סגרו רוכשי דירות ראשונים רבים משוק הדיור. "ריביות המשכנתא הקבועות התייצבו לאחרונה לטווח של 5.25% עד 5.50%, לאחר עלייה של כ-1.25 נקודות מאז סוף מרץ", אמר גריפית'. "ובשבוע שעבר ראינו אינדיקציות לכך שמחירי הדירות עלולים להתייצב, כאשר מלאי הדירות למכירה גדל ואחוז הדירות שנרכשו בפחות ממחיר המחירון גדל. התפתחויות אלו, אם יימשכו, יסייעו לרוכשים חדשים המבקשים להיכנס לשוק הדיור".

עוד כמה נתונים מעודדים: יותר ממחצית (58%) מהאמריקאים אמרו שהם הבעלים של בית, וכמעט 30% דיווחו שהם באמת הבעלים של ביתם באופן מוחלט, גם הסקר של YouGov מצא. (הערכות לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית לחמש שנים, שפורסם ב-2020, מצאו נתח מעט גבוה יותר (38%) של יחידות בבעלות בבעלותם את ביתם חופשי וצלול. להיכנס לשוק", הוסיף מקברייד.

חלקם של בעלי בתים שבבעלותם את ביתם חופשי וברור נובע מהמספר הגבוה יותר של בני דור ה-X והבייבי בום בעלי בתים בהשוואה לבני דור המילניום ודור ה-Z. שיעור הבעלות על בתים של בני דור המילניום של 43% היה הרבה מתחת לממוצע הארצי של 65% , נכון לשנת 2019, לפי הערכות הידור על ידי פרדי מאק
FMCC,
+% 2.84,
ציטוט "נישואים מאוחרים, אתגרים כלכליים של מיעוטים גזעיים ואתניים, פחות ביטחון כלכלי וחובות גבוהים יותר".

אך ממתינות הזדמנויות נוספות לבעלות על דירה עבור רוכשים ראשונים, גם אם זה ייקח מספר שנים. "עליית מחירי הבתים ומלאי נמוך של דיור בר השגה למכירה פגעו גם הם בבעלות על בתים", מצא דו"ח של פרדי מאק על בעלות בתים של דור המילניום שפורסם בשנה שעברה. "מצד שני, ככל שיותר בני דור המילניום יגיעו לגיל 40, קצב היווצרות משקי הבית שלהם יואץ עקב שיעורי נישואים גבוהים יותר והכנסה יציבה יותר".

מדד הדאו ג'ונס התעשייתי 
הדאו ג'ונס,
+% 1.76,
S&P 500 
SPX,
+% 2.47
ו- Nasdaq Composite 
COMP,
+% 3.33
 סגור ביום חמישי כמו הפרוטוקולים מה הפגישה האחרונה של הפד סימן שהבנק המרכזי נשאר במסלול להעלאות של 50 נקודות בסיס בחודשים יוני ויולי, מכיוון שהמדיניות נעה "במהירות" לעבר שיעור הריבית הניטרלית החזויה. מניות בוני בתים, שעברו את שנת 2022 קשה, עלו גם הן ביום חמישי, כולל Meritage Homes
MTH,
+% 1.38,
Lennar Corp.
LEN,
+% 2.86
וחומרי נשר
EXP,
+% 3.19.