'התרסקות' דיור? מה המשמעות של מחירים נמוכים יותר עבור בעלי בתים וקונים מלאי תקווה.

בין אם זה ימצא חן בעיני קונים לעתיד ובין אם לא, לא סביר שנחזור על התרסקות כמו שחווה המדינה מ-2008 עד 2014, כאשר מחירי הבתים ירדו באחוזים דו ספרתיים מהשיא שלהם ב-2007.

המחירים "עשויים לרדת מעט, אבל התרסקות לדעתי היא ירידה של יותר מ-10% בערכי הבתים, וזה נראה מופרך כרגע", אומר דריל פיירוות'ר, הכלכלן הראשי של תיווך הנדל"ן Redfin
RDFN,
+% 0.17.

חלק מהחזאים מצפים שמחירי הדירות ירדו בכמה נקודות אחוזים ברמה הארצית במהלך השנה או השנתיים הקרובות ויירדו משמעותית בכמה אזורי מטרו. אבל הסכמה קטנה קיימת לגבי הערים שיהיו הירידות הגדולות ביותר.

בין אם אתה משתוקק לקנות את הבית הראשון שלך ובין אם אתה בעל בית ושקללת למכור, הנה מה עשויה להיות המשמעות של ירידת מחירים עבורך.

אם המחירים יורדים, הקונים עלולים לעצור

נניח שאתה רוצה לקנות בית והמחירים יורדים בעיר שלך. תתפתו לחכות. אחרי הכל, למה לקנות בית היום אם אתה מאמין שבעוד כמה חודשים תוכל לשלם פחות על בית דומה?

הבעיה עם ההיגיון המושלם הזה היא שאתה לא יכול לחזות מתי המחירים יגיעו לתחתית. המתן יותר מדי, ובסופו של דבר תנסה לקנות כשהמחירים עולים והתחרות גוברת. האסטרטגיה הזו, הנקראת תזמון שוק, אינה מומלצת, אומרת אודטה קושי, סגנית הכלכלן הראשי של First American Financial Corp.

"אם אתה יכול למצוא בית שעומד בציפיות הכספיות שלך לתשלום חודשי וזה זמן טוב בשבילך לקנות, אז עשה את זה", היא אומרת.

ואם אתה מחכה שהמחירים יירדו אבל הם אף פעם לא ירדו, אתה עלול לגלות בדרך הקשה ש"הבית שמצאת לפני שנה שבאמת אהבת, שיכולת להרשות לעצמך אבל פסחת עליו, יקר יותר בשנה הבאה, " אומר קושי.

בהיותו הטבע האנושי מה שהוא, סביר להניח שתנסה בכל מקרה לתזמן את השוק. אבל, היי, הוזהרתם.

למד עוד: מדוע לדיור יש "הרבה מקום להתנועע" במיתון, גם אם המחירים ירדו ב-15%

תהיות המוכרים מציבות תחתית מחירים

ההמתנה לצניחה של מחירי הדירות עלולה להיות מסוכלת על ידי חוסר נכונותם של בעלי בתים לוותר על מה שהרוויחו - ובמהלך תנופת הדיור בתקופת המגיפה, לבעלי בתים יש כמה דברים שהם ירצו לשמור.

הראשון הוא ערכי בית מנופחים. Kushi מכנה את מחירי הדירות "דביקים כלפי מטה", כלומר המוכרים אינם ששים לקבל הנחות אלא אם כן הם נואשים למכור. "אם אתה לא צריך למכור, אתה פשוט יושב חזק, נכון?" היא אומרת.

הדבר הנוסף שבעלי הדירות נאחזים בו: שיעורי משכנתא נמוכים. באמצעות מימון מחדש או רכישות מתוזמנות היטב, ל-92% מבעלי הבתים עם משכנתאות יש שיעורים מתחת ל-5%, ולמחציתם יש שיעורים מתחת ל-3.5%, אמר אנליסט הדיור אייבי זלמן בראיון לפודקאסט של Macro Hive ביולי.

הרבה מאותם בעלי בתים יתכרבלו עם השפל שלהם שיעורי משכנתא ונשבע לעולם לא לעזוב.

"אם אתה בעל בית היום שננעל בריבית משכנתא של 2.6% או 2.7%, מה התמריץ שלך למכור את הבית שלך לרכוש היום בית בריבית גבוהה יותר של משכנתא?הכלכלן הראשי של האמריקאי הראשון, מארק פלמינג, אמר בפודקאסט REconomy. "לא הרבה. אתה קצב נעול".

כבר יש סימנים ל"שביתת מוכרים", כפי שמכנה בלוגר הכלכלה ביל מקברייד את התופעה בניוזלטר הסיכון המחושב שלו. בסקר שנערך בקרב 25 שווקי דיור, ציין מקברייד ירידה של 10.6% ברישומים חדשים באוגוסט לעומת שנה קודם לכן.

עקשנותם של בעלי בתים משפיעה על רוכשי דירות לעתיד באופן מהותי: כאשר בעלים מרחיקים את בתיהם מהשוק, הם מפחיתים את המספר הזמינים לרכישה. היצע מוגבל יכול לרסן את ירידת המחירים כאשר הקונים מתחרים על הצעות זעומות.

לקרוא: רוב הכלכלנים רואים את ארה"ב הופכת לשוק דיור של קונים בשנת 2023. כאן תראה את הירידות הגדולות ביותר בערך.

כשאתה חייב יותר ממה שהבית שווה

כמעט 10 מיליון בתים קיימים נמכרו מתחילת 2021 בעידן של צמיחה מהירה במחיר. ירידה בערך הבתים תגרום לכך שקונים אחרונים - אלה ששילמו מקדמה קטנה והתחילו בלי הרבה הון עצמי - עלולים בסופו של דבר להיות חייבים יותר ממה ששווים בתיהם. זה ידוע בתור הפוך. אם תגיע למצב הזה, יש לך כמה אפשרויות.

• שמרו על הבית, בצעו את כל תשלומי המשכנתא והמתינו לשיקום מחירי הדירות. זו תהיה האופציה הפופולרית ביותר, אפילו עבור משפחות שיצאו מבתיהם.

• אם אתה מוכר את הבית כשהוא הפוך, תצטרך להשתמש בחסכונות כדי לשלם את מלוא יתרת ההלוואה, כמו גם עמלות נדל"ן ועלויות אחרות.

• מה אם אין לך מספיק מזומן כדי להחזיר את יתרת המשכנתא? אתה יכול לבקש את רשות המלווה למכור את הבית במכירה קצרה. עם זאת, המלווה עשוי לשלול רשות אם אתה יכול לעמוד בתשלומי הבית החודשיים. זה ינעל אותך לאפשרות 1, תשמור על הבית ותמתין עד שהוא שווה יותר ממה שאתה חייב עליו.

ראה גם: רוכשי בתים נסוגים מהחוזים בחגורת השמש, במיוחד בלאס וגאס, פיניקס, טמפה וטקסס

פחות הון עצמי ללוות נגדו

לבסוף, יש את עניין הלוואות הון הבית וקווי האשראי של הון הביתי, או HELOCs. אלו הן משכנתאות שנייה המאפשרות לך ללוות כנגד ההון העצמי של הבית שלך. כדי להיות זכאי לאחד מהם, תצטרך שיהיה לך מספיק הון עצמי: לפחות 20%, או במקרים מסוימים, 15%.

יתכן כי ירידת ערכי הבתים עלולה למחוק מספיק הון עצמי כדי להוריד אותך מתחת לסף של 15% או 20%, מה שהופך אותך לא זכאי להלוואת בית או HELOC. גם אם אתה מקבל HELOC לפני שזה קורה, המלווה יכול להפחית את מסגרת האשראי שלך מאוחר יותר כדי להחזיר אותה לערך הבית שלך.

במהלך התקופה החמה ביותר של תנופת הדיור בתקופת המגיפה, כאשר המחירים עלו ביותר מ-15% בשנה, מעטים הרוכשים היו מודאגים מכך ששווי הבתים יירד בסופו של דבר. חוסר תשומת הלב השופע והתחרותי הזה מוחלף כעת בזהירות - מה שכלכלן הדיור עלי וולף מכנה FOBATT, או פחד לקנות בצמרת.

עוד מ- NerdWallet

הולדן לואיס כותב עבור NerdWallet. אימייל: [מוגן בדוא"ל]. טוויטר: @HoldenL.