"במבט לאחור במהלך העשור האחרון לערך, ההזדמנויות לרכישת מניות של מניות ריט דירות כחולות היו מעטות מאוד", אומר בראד תומאס, מנכ"ל ואנליסט בכיר ב-Wide Moat Research ומחבר הספר משקיע ה-REIT החכם. "יש מכירה נדירה כרגע".
דירות REIT נסחרות כיום בהנחה של 21% משווי נכסי הבסיס שלהן, כך מחשב גרין סטריט, חברת ניתוח נדל"ן מסחרי. כבר לפני שנה הם נסחרו בהנחה של 3%.
זה לא מפתיע ש-REIT של דירות נפלו יחד עם מניות ואג"ח השנה במכירה רחבה בשוק. השקעות נדל"ן רגישות לריביות, שמעלות את עלויות האשראי.
ביום רביעי דיווח משרד העבודה על כך המחירים לצרכן זינקו ב-9.1% קצב שנתי ביוני, מה שסלל את הדרך להעלאת ריבית חדה נוספת מצד הפדרל ריזרב בהמשך החודש.
אבל תעריפים גבוהים הם למעשה חדשות טובות ל-REIT של דירות, מכיוון שהם מקשים על רכישת בית. לאחר תקופה של שיעורי משכנתא נמוכים שיא, הריבית הקבועה ל-30 שנה כמעט הוכפלה ל-5.51%. בחודש מאי, המחיר החציוני למכירת בתים קיימים הגיע לראשונה ל-400,000 דולר, מה שלחץ עוד יותר על עלות העלות.
"יש כמה קונים עתידיים שנדחפים כעת למאגר השכירות", אומר האנדל סנט ג'וסט, מנהל מנכ"ל ואנליסט REITs ב-Mizuho Securities. "השינוי הדרמטי בעלות הבעלות על הבית הוא יתרון נטו לצד השכירות".
הרשמה לניוזלטר
התצוגה המקדימה של בארון
קבל תצוגה מקדימה של הסיפורים המובילים ממגזין Barron בסוף השבוע. שישי בערב א.ת.
אנליסטים אומרים שהמכירה ב-REITs לדירות נראה מוגזם, בהתחשב בכך שלחברות יש מאזנים בריאים והתחזית לביקוש להשכרה נראית חזקה. הדו"ח האחרון של מדד המחירים לצרכן הראה שמחירי השכירות עלו בצורה הגבוהה ביותר מאז 1986 - עלייה של 5.8% לעומת שנה קודם לכן.
ג'ון פאלובסקי, מנכ"ל בגרין סטריט, מסכים שמחירי ה-REIT של הדירות ירדו בצורה חדה מדי. יש מקרים שבהם דיור להשכרה "נזרק החוצה עם מי האמבט של נרטיב שלילי של דיור מאקרו", הוא אומר. לרוב ה-REITs שהוא מכסה יש רק 20 סנט עד 25 סנט של חוב עבור כל דולר של ערך נכס, והרבה תזרים מזומנים לשירות חוב.
מה שבטוח, נדל"ן נמצא בקורלציה גבוהה לכלכלה. צריך רק להסתכל אחורה לשנת 2020, כשמיליוני אמריקאים איבדו את מקום עבודתם במהלך השפל של קוביד, וההשפעה שהייתה לו על שכר הדירה והתפוסה.
ערי חוף עירוניות, כולל סן פרנסיסקו, ניו יורק, מרכז העיר לוס אנג'לס וסיאטל, "ראו את הירידה החדה ביותר בדירות בדירות וירידות בתפוסה", אומר פאלובסקי. אבל באזורי Sunbelt, כולל אטלנטה, קרולינה, טקסס, פיניקס ולאס וגאס, דמי השכירות ירדו מעט בעוד התפוסה נותרה חזקה.
רייטים שונים של דירות מאפשרים למשקיעים להמר על חלקים שונים במדינה, אומר סנט ג'וסט.
קמדן נכס אמון
(טיקר: CPT) ו
קהילות דירות באמצע אמריקה
(MAA) יש בעיקר אחזקות Sunbelt.
מגורים בהון
(EQR) ו
קהילות AvalonBay
(AVB) הם דו-חוף בכבדות.
הכנסות דירה REIT
(AIRC) ו
UDR
(UDR) יש חשיפה הן לשווקי החוף והן לשווקי Sunbelt, בעוד
אמון נכסי אסקס
(ESS) הוא מחזה בחוף המערבי.
| חברה / טיקר | מחיר אחרון | שינוי מחיר YTD | תשואה כוללת 2021 | שווי שוק (ביל) | מחיר / 2023E FFO* | תשואת דיבידנד |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| קהילות AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| אקוויטי מגורים / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| חגורת שמש | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| קהילות דירות אמצע אמריקה / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| חשיפה מאוזנת לשני השווקים | | | | | | |
| הכנסה מדירה REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=הערכה. FFO=כספים מתפעול. *מחיר/כספים מפעילות הם מדד סטנדרטי של ערך עבור REITs. הממוצע בענף כעת הוא 19.2.
מקור: בלומברג
פאלובסקי אומר ש-UDR ו-Equity Residential ירדו בהיקף דומה לעמיתיהם השנה, אבל עברו 2020 ו-2021 קשות. "הם כבר סבלו הרבה כאב ולכן הם לא היו כל כך יקרים לקראת השנה הזו. , ועכשיו הערכות השווי התאפסו והיסודות משתפרים ולכן UDR ו-Equity Residential הם שני קרנות REIT זולים במיוחד כרגע." לדבריו, הם נסחרים בתשואה גבוהה יותר על רווחי 2022 מאשר עמיתים ל-REIT, ושיעור התשואה הפנימי הצפוי שלהם נמצא במחצית העליונה של כל מגזרי הנדל"ן.
אחד הגורמים המבשרים טובות ל-REITs לדירות הוא שדיור הוא פריט לא שיקול דעת, כך שגם אם אנשים מאבדים את מקום עבודתם במיתון או יקבלו קיצוץ בשכר, הביקוש לדיור להשכרה לא יורד בצורה חדה כמו הדרישה לדיור. פריטים, כגון נסיעות או מוצרי יוקרה. "במיתון, דמי השכירות עדיין עלולים לרדת", אומר פאלובסקי. "אבל בגלל שהביקוש הוא פחות שיקול דעת, הביקוש יחזיק מעמד טוב יותר מתחומים אחרים."
ג'ינה שימנסקי, מנהלת תיקים בקבוצת ניירות הערך REIT ב-AEW Capital Management, אומרת ש-REIT למגורים היא "אחת הקטגוריות האהובות עלינו", בהתחשב בכוח התמחור והיסודות שלהם. היא מציינת שהם "אינם חסינים מפני נסיגה מכיוון שרוח נגדית של הריבית משפיעה על כל החברות".
אבל, היא מוסיפה, "המאזנים של שמות המגורים נמצאים במצב הטוב ביותר מבין כל החברות ביקום שלנו. אנחנו מרגישים ממש טוב שהם יחזרו".
כתוב לי לורן פוסטר ב [מוגן בדוא"ל]
