3 REIT מובילים שהם זולים במיוחד עכשיו

REITs נפגעו קשה במיוחד בשוק הדובים המתמשך. בעוד שמדד S&P 500 ירד השנה ב-18%, תעודת הסל Real Estate Select Sector SPDR (XLRE) השיל 26%.

הסיבה העיקרית מאחורי הביצועים הנמוכים של ה-REIT היא ההשפעה של שיעורי ריבית גבוהים על הוצאות הריבית של רוב ה-REIT, הנושאים כמויות ניכרות של חוב.

עם זאת, חלק מ-REIT הפכו לזולים ביותר מנקודת מבט ארוכת טווח. ברגע שהרוח הנגדית מריביות גבוהות תתחיל לשכך, סביר להניח ש-REIT עם יסודות חזקים יתגמלו מאוד את בעלי היחידות שלהם.

עם זאת, בואו נדון בסיכויים של שלושה ריטים אטרקטיביים במיוחד.

בית חולים טהור ריט

נוסדה בשנת 2003, Medical Properties Trust (MPW) הוא בית החולים הטהור REIT היחיד במגזר שלו.

ה-REIT מחזיק ביותר מ-400 נכסים המושכרים ליותר מ-30 מפעילים שונים. רוב הנכסים הם בתי חולים לטיפול אקוטי כללי והם מגוונים היטב על פני גיאוגרפיות שונות, עם נכסים ב-29 מדינות, כדי להפחית את הסיכון של חוסר איזון ביקוש והיצע בשווקים בודדים. מלבד תיק ההשקעות שלה בארה"ב, מדיקל פרופרטיז שומרת על חשיפה אסטרטגית לשווקים בינלאומיים מרכזיים, כולל גרמניה, בריטניה, איטליה ואוסטרליה.

נכסים רפואיים נהנים מכמה יתרונות תחרותיים. בתור בית החולים הטהור היחיד REIT, עם כמעט 20 שנות ניסיון בעסק שלו, יש לו מומחיות רבה בנישה שלו. הוא גם נהנה מיתרונות קנה מידה.

כ-REIT של בית חולים, Medical Properties עמיד יותר בפני מיתונים מרוב ה-REIT, שכן רוב הצרכנים אינם מפחיתים את הוצאות הבריאות שלהם אפילו בתנאים הכלכליים הקשים ביותר. ה-REIT הוכיחה עמידה לאורך כל משבר הקורונה, עם כספי שיא מפעילות [FFO] ליחידה בשנים 2020 ו-2021. מצד שני, במיתון הגדול, הקרן ספגה ירידה של 31% ב-FFO שלה ליחידה וקיצצה את שלה. דיבידנד ב-26%.

Medical Properties הציגה שיא צמיחה עקבי להפליא. היא הגדילה את ה-FFO שלה ליחידה בתשע מתוך 10 השנים האחרונות, בשיעור שנתי ממוצע של 9.3%. הביצועים העקביים הם עדות למודל העסקי האיתן של ה-REIT ולביצוע זהיר שלו. הודות לרוח הגבית של הזדקנות האוכלוסייה ברוב השווקים שלה וצנרת רכישות מבטיחה, סביר להניח ש-Medical Properties תישאר במסלול הצמיחה שלה בשנים הקרובות.

מאידך, בדיוק כמו ביטוחי ריט אחרים בתחום הבריאות, מדיקל פרופרטיז מתמודדת כעת עם איזושהי רוח נגדית, כלומר השפעת האינפלציה על עלויות העבודה, התאוששות איטית שלאחר המגפה בכמויות החולים והדעיכה של חבילות התמריצים הפיסקאליות. כתוצאה מכך, אנו מניחים רק 0.4% צמיחה שנתית ממוצעת של FFO ליחידה בחמש השנים הבאות, על מנת להיות על הצד הבטוח.

מדיקל פרופרטיז העלתה את הדיבידנד שלה במשך תשע שנים רצופות ומציעה כעת תשואת דיבידנד של 9.3%. ל-REIT יחס תשלומים הגון של 64% ומאזן יציב, עם יחס כיסוי ריבית של 2.6. בהתחשב גם במודל העסקי ההגנתי שלה, הדיבידנד שלה צריך להיחשב בטוח לעתיד הנראה לעין.

מדיקל נכסים נסחרת כיום לפי יחס מחיר ל-FFO נמוך של כמעט 10 שנים של 6.9, שהוא נמוך בהרבה מהממוצע ההיסטורי של 12.5 מהמניה. הערכת השווי הזולה במיוחד נבעה מהרוחות האמורות והשפעת האינפלציה על הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים העתידיים. ברגע שהאינפלציה תתחיל לרדת, מכפיל ה-FFO צפוי להתחיל לחזור לממוצע ההיסטורי שלו. לפיכך אנו צופים רוח גבית של 12.6% להערכת שווי שנתית במהלך חמש השנים הבאות. בהתחשב גם בדיבידנד של 9.3% וצמיחה של 0.4% של FFO ליחידה, אנו מאמינים שהמניה יכולה להציע תשואה שנתית כוללת של 18.5% בחמש השנים הקרובות.

REIT זה נותן במשרד

משרד נכסי הכנסה נאמנות (OPI) היא REIT שמחזיקה כיום ביותר מ-160 בניינים, הממוקמים ב-31 מדינות ומושכרים בעיקר לשוכרים בודדים עם איכות אשראי גבוהה. לתיק ה-REIT יש כיום שיעור תפוסה של 90.7% וגיל בנייה ממוצע של 17 שנים.

נכסי משרדים מייצרים 64% מהכנסות השכירות שלה מדיירים בדרגת השקעה. זהו אחד האחוזים הגבוהים ביותר של שכר דירה שמשלמים דיירים בדרגת השקעה במגזר ה-REIT. זה גם מדהים ששוכרי ממשלת ארה"ב מייצרים כ-20% מהכנסות השכירות בעוד שאף דייר אחר אינו אחראי ליותר מ-4% מההכנסה השנתית. בסך הכל, למשרד נכסים פרופיל אשראי יוצא דופן של שוכרים, המביא לתזרימי מזומנים אמינים ובכך מהווה יתרון תחרותי משמעותי.

מנגד, למשרד נכסים עומס חובות גבוה, כאשר הוצאות הריבית שלה צורכות כיום בעצם את כל ההכנסות התפעוליות שלה. כתוצאה מכך, הנאמנות נמצאת בתהליך של מכירת נכסים כדי להפחית את המינוף שלה. תהליך המחיקה גבה את מחירו מביצועי ה-REIT במהלך השנתיים האחרונות.

ברבעון השלישי, שיעור התפוסה של נכסי משרדים ירד מ-94.3% ל-90.7% וה-FFO המנורמל שלה ליחידה ירד ב-10% לעומת הרבעון של השנה הקודמת. עקב מכירת נכסים ופקיעת כמה חוזי שכירות, ה-FFO ליחידה ירד ב-19% בסך הכל בשנתיים האחרונות, והם צפויים לרדת ב-3%-4% נוספים השנה.

יתרה מכך, משבר הקורונה עשוי להוביל חברות רבות לאמץ מודל קבוע של "עבודה מהבית" על מנת להפחית את עלויות התפעול שלהן. שינוי כזה יפגע ב-Office Properties בטווח הארוך, אם כי מוקדם מדי להעריך את השפעת המגיפה על מגמה זו. בשל העומס של עומס החוב הגבוה על הביצועים של נכסי משרדים והרוח הנגדית ממגמת "עבודה מהבית", אנו צופים צמיחה שנתית ממוצעת של 2% בלבד של FFO ליחידה בחמש השנים הקרובות.

משרד נכסים הקפיא את הדיבידנד שלה במשך ארבע שנים רצופות אך היא מציעה תשואת דיבידנד גבוהה במיוחד של 15.7%. ל-REIT יש יחס תשלומים בריא של 47% אבל יש לו עומס חובות מופרז. כתוצאה מכך, הדיבידנד שלה עלול לקצץ במקרה של מיתון.

בצד החיובי, המניה נסחרת כיום ביחס מחיר ל-FFO נמוך של כמעט 10 שנים של 3.0, שהוא נמוך בהרבה מהממוצע של 10 שנים של 8.0. בשל המינוף הגבוה של ה-REIT, אנו מעדיפים להיות שמרניים ובכך להניח יחס מחיר ל-FFO הוגן של 6.0.

אם המניה תגיע לרמת השווי ההוגן שלנו בעוד חמש שנים, היא תהנה מרווח שנתי של 15.0% בתשואותיה. בהינתן גם דיבידנד של 15.7% וצמיחה של 2.0% של FFO ליחידה, Office Properties יכולה להציע תשואה שנתית כוללת של 24.7% בחמש השנים הקרובות.

פצח את הכספת הזו להכנסה

מבטח (בטוח) הפכה לציבורית ב-2017, עם iStar כמנהלת והמשקיעה העיקרית שלה. עד היום, iStar נותרה בעלת מניות הרוב, אם כי היא מוגבלת בחוק לשליטה ב-42% בלבד ממניות ההצבעה למטרות ממשל תאגידי.

Safehold היא חכירת קרקע REIT, שמטרתה לחולל מהפכה בענף הנדל"ן על ידי מתן דרך יעילה יותר בהון לעסקים להחזיק בניינים עבור העסקים שלהם. הנאמנות עוסקת במכירה והחכירה לטווח ארוך של קרקע מתחת לנכסים מסחריים ברחבי ארה"ב והיא ה-REIT היחידה המתמקדת אך ורק בחכירת קרקע כדי לתמוך בהשקעות ופיתוח נדל"ן.

Safehold היא מובילה מוקדמת בתחום החכירה והחכירה בקרקע. כתוצאה מכך, היא נהנית מהצעת מוצרי חכירה חדשניים וייחודיים, המספקים ל-REIT שולי רווח רחבים ומרחב נרחב לצמיחה עתידית. עם זאת, ישנם מעט חסמי כניסה לעסק זה, ומכאן שהיתרון התחרותי של הנאמנות לא יתברר כעמיד.

Safehold נהנית כיום ממומנטום עסקי חזק. ברבעון השלישי, היא הגדילה את הכנסותיה ב-52% לעומת הרבעון של השנה הקודמת הודות למספר מקורות חדשים וכמעט שילשה את ה-FFO שלה ליחידה, בין היתר הודות לרווח חד-פעמי ממכירת חכירת קרקע. ה-REIT רכש את חכירת הקרקע בדצמבר 2020 תמורת 76.7 מיליון דולר ומכר אותו ברבעון השלישי תמורת 136 מיליון דולר. הודות למומנטום העסקי המתמשך שלה, ה-REIT בדרך להגדיל את ה-FFO שלה ליחידה בכמעט 30% השנה, לרמת שיא חדשה.

Safehold היא המובילה בשוק עצום שניתן להתייחסות אליו המוערך ב-7 טריליון דולר. עם זאת, עליית שיעורי הריבית מפעילה לחץ על הערך הנכסי הנקי (NAV) של ה-REIT. לכן, אנו מניחים צמיחה שנתית ממוצעת של 2.7% של ה-NAV של ה-REIT בחמש השנים הבאות.

יתרה מכך, הנאמנות מציעה כעת תשואת דיבידנד של 2.4%. בעוד שתשואה זו נמוכה בהרבה מהתשואות של נכסים רפואיים ונכסי משרדים, הדיבידנד של Safehold בטוח הרבה יותר מהדיבידנד של שני ה-REIT האחרים, בעיקר הודות ליחס תשלומים איתן של 35%.

Safehold נסחרת כיום ביחס מחיר ל-NAV נמוך של כמעט חמש שנים של 0.62, שהוא נמוך בהרבה מרמת ההערכה ההוגנת שלנו של 1.0. ברגע שהריבית מתחילה להתמתן, אנו מצפים שה-REIT יחזור לרמת השווי ההוגן שלו. אם המניה נסחרת ברמת השווי ההוגן בעוד חמש שנים, היא תהנה מרווח שנתי של 12.6% בתשואותיה. בהינתן גם דיבידנד של 2.4% וצמיחה של 2.7% של NAV ליחידה, Safehold יכולה להציע תשואה שנתית כוללת של 17.0% בחמש השנים הקרובות.

מחשבות סופיות

שלושת ה-REIT הנ"ל הפכו לזולים בצורה יוצאת דופן בשל המכירה שלהם, שנבעה בעיקר מהשפעת האינפלציה הגבוהה של 40 שנה על התוצאות שלהם ועל הערכת השווי שלהם.

אנו צופים שהאינפלציה תתחיל לרדת בשנה הבאה הודות למדיניות האגרסיבית של הפד, שהעדיף להחזיר את האינפלציה ליעד ארוך הטווח של 2%. בכל פעם שהאינפלציה מתמתנת, שלושת ה-REIT לעיל יכולים לתגמל את המשקיעים.