3 REIT עם תשואה גבוהה להכנסה בטוחה מדיבידנד

קרנות השקעות נדל"ן, או REIT, הן בדרך כלל מקום נהדר לפנות אליו כדי לקבל הכנסה בטוחה ואטרקטיבית מדיבידנד. הסיבה לכך היא שהם נהנים ממיסוי חברות אפס והם מחויבים על פי חוק לשלם לפחות 90% מההכנסה החייבת כדיבידנד לבעלי המניות שלהם. יתרה מזאת, הרוב המכריע של ה-REIT נהנה מהאופי ההגנתי והיציב של הכנסות משכירות חוזית מנדל"ן.

כתוצאה מכך, אין זה מפתיע ש-REITs רבים שקיימים כבר עשרות שנים הצטרפו לשורות החברות המובחרות ביותר בעולם לצמיחת דיבידנדים כאריסטוקרטים של דיבידנד (25+ שנים רצופות של צמיחת דיבידנד) ו/או מלכי דיבידנד. (50+ שנים רצופות של גידול דיבידנד).

כאן, נסתכל על שלושה REITs עם תשואה גבוהה המציעים דיבידנדים בטוחים והם או מלך דיבידנד או אריסטוקרט דיבידנד.

אריסטוקרט צעיר במצב 'העבר'

Essex Property Trust (ESS) הצטרף למועדון Dividend Aristocrats די לאחרונה מכיוון שהוא הגדיל את הדיבידנד שלו במשך 28 שנים רצופות. לאור סיכויי הצמיחה המאוד אטרקטיביים לטווח הארוך, המאזן המדהים ויחס התשלום השמרני, אנו מצפים שהיא תמשיך להגדיל את הדיבידנד שלו עוד שנים רבות.

המודל העסקי שלה מורכב בעיקר מפיתוח, פיתוח מחדש, ניהול, רכישה ומכירה של קהילות דירות מגורים רב משפחתיות בחוף המערבי. כיום בבעלותה למעלה מ-60,000 יחידות דירות הפרוסות על פני מאות ישובים.

הוא נהנה משלושה יתרונות תחרותיים עיקריים שמייצרים אלפא מהמודל העסקי הזה.

ראשית, היא יכולה לפתח נכסים רב-משפחתיים ולאחר מכן למכור אותם ברווחים משמעותיים. שנית, היא יכולה למנף את המומחיות והרשת העסקית שלה לרכישת נכסים ולאחר מכן לעסוק בפעילויות פיתוח מחדש שצוברות ערך שמניבות תשואות אטרקטיביות מאוד מותאמת סיכון לבעלי המניות. שלישית, המיקוד הגיאוגרפי שלה אומר שהיא פועלת בשווקים מוגבלי היצע עם יסודות כלכליים חזקים. כתוצאה מכך, קיים איום מועט של עודף היצע שיציף את השווקים, מה שאומר שלנכסים שלה יש חפיר חזק סביבם. בהתחשב בצמיחת התעסוקה המונעת על ידי מגזר הטכנולוגיה בשווקים שלה וההיצע המוגבל יחד עם יכולות הפיתוח והפיתוח שלה, ל-ESS יש עתיד מזהיר.

ESS גם הוכיחה את עצמה כעמידה למדי בפני מיתונים בשל מתן צורך בסיסי, מה שגורם לפרופיל תזרים המזומנים וצמיחת הדיבידנד שלה להיראות מבטיחים עוד יותר במקרה שניתקל במיתון חמור בעתיד הקרוב. לדוגמה, אם הכספים מפעילות (FFO) למניה אכן גדלו במהלך המיתון האחרון, מ-5.57 דולר ב-2007 ל-6.14 דולר ב-2008 ולאחר מכן 6.74 דולר ב-2009.

כאשר משלבים את היתרונות התחרותיים ופרופיל הסיכון הנמוך שלה עם תשואת הדיבידנד של 4% ו-5%-6% FFO ודיבידנד למניה CAGR במהלך חצי העשור הקרוב, ESS מציעה פרופיל סיכון-תגמול אטרקטיבי מאוד למשקיעים המחפשים תשואה גבוהה בטוחה .

האגדה של 'או'

הכנסה מנדל"ן (O) היא מניית צמיחת דיבידנד אגדית בשל הרקורד שלה של ריסוק התשואות הכוללות של ה-S&P 500 מאז שהונפקה ב-1994 וחילקה דיבידנד חודשי אטרקטיבי שהוא הגדיל במשך 27 שנים רצופות.

הוא נהנה מהיקף עצום, עם פורטפוליו של 11,733 נכסים המושכרים בחוזי חכירה משולשת נטו במבנה שמרני ל-1,147 שוכרים. ל-O יש תקופת חכירה ממוצעת משוקללת של 8.8 שנים והיא מייצרת 43% מהכנסות השכירות שלה מדיירים בדרגת השקעה, מה שמעניק לה נראות גבוהה לתזרים המזומנים העתידי שלה. זרם תזרים המזומנים הזה הוכיח ביצועים טובים מאוד גם בתקופת מיתון, מה שמוסיף עוד יותר לחוזק הפרופיל שלו.

עם דירוג אשראי A-, תקופה ממוצעת משוקללת של 6.3 שנים לפדיון של השטרות והאג"ח שלה, יחס כיסוי חיובים קבוע של 5.5x, 95% מהחוב לא מובטח, 88% מהחוב בריבית קבועה, נזילות של מעל 2.5 מיליארד דולר, וחוב נטו ל-EBITDA מתואם פרופורמה שנתי של פי 5.2, המאזן של O הוא דמוי מבצר.

מניית O מציעה כיום תשואת דיבידנד אטרקטיבית של 4.5% שהיא בטוחה מאוד וסביר שתמשיך לצמוח עוד שנים רבות לאור המודל העסקי החזק והרקורד שלה. O גם נסחרת בהנחה משמעותית לממוצעים ההיסטוריים שלה על בסיס EV/EBITDA, P/AFFO ו-P/NAV. בשילוב עם צפי להמשך צמיחת AFFO שנתי חד ספרתי בינוני ותשואת דיבידנד של 4.5% זה יוצר פרופיל תשואה כולל מותאם סיכון.

עשה תיק פדרלי מ-REIT זה

לבסוף, קרן הנדל"ן הפדרלית (FRT) היא REIT מובילה ממוקדת קמעונאות המחזיקה, מפתחת ומפתחת מחדש מרכזי קניות בשווקי חוף עתירי הכנסה ומאוכלסים בצפיפות בארה"ב השווקים הללו עשויים לעזור ל-FRT לייצר ביצועים טובים יותר לטווח ארוך בשל מגמות ההכנסה החזקות שלהם ומגמות הגידול באוכלוסייה. .

עם יותר מ-3,100 שוכרים בלמעלה מ-105 נכסים ואף שוכר אחד לא מספק אפילו 3% מדמי השכירות הבסיסיים השנתיים שלו, FRT מבודד היטב מפני פשיטות רגל קמעוניות שעלולות להתפתח ככל שהמסחר האלקטרוני ממשיך לגדול והמיתון העתידי הפוטנציאלי גובה את מחירם מהקמעונאים ובעלי הבית שלהם.

בנוסף לריכוזיות שלה בשווקים עם הכנסה נוחה ומגמות דמוגרפיות, FRT גם יוצרת ערך לבעלי המניות על ידי מינוף המאזן החזק שלה בדירוג A להשקעה בנכסים הנוכחיים והחדשים שלה בשיעורי תשואה אטרקטיביים. בנוסף לגידול בהכנסות משכירות, השקעות אלו גם שומרות על נכסיה טריים ואטרקטיביים עבור שוכרים וקונים כאחד, ומחזקות עוד יותר את מיצובם התחרותי.

למרות שבהחלט לא הוכחה למיתון, FRT ביצעה ביצועים טובים למדי במהלך המיתון הגדול האחרון וכנראה תעשה זאת שוב במהלך המיתון הבא בהתחשב בגיוון שלה, בחוזק השווקים שלה ובאיכות השוכרים והנכסים שלה. במיתון הגדול האחרון, ה-FFO שלו למניה צמח ב-6.4% משנה לשנה ב-2008, ירד ב-8.8% ב-2009, ולאחר מכן צמח ב-10.5% ב-2010. כתוצאה מכך, יש לנו אמון בהמשך דרכו. רצף צמיחת דיבידנד לטווח ארוך.

שורה תחתונה

עם אי הוודאות הכלכלית ברמה גבוהה מאוד, השקעות הכנסה בטוחות ואטרקטיביות בעלות ערך רב יותר מתמיד למשקיעים. עם ריט מוכח ואטרקטיבי עם תשואה גבוהה כמו ESS, O ו-FRT, למשקיעים יש גישה לכמה מתיקי הנדל"ן, צוותי הניהול והמודלים העסקיים הטובים בעולם, שאמורים להמשיך ולצבור זרמי הכנסה הולכים וגדלים עבור רבים שנים קדימה.