3 קליקים עד 12.7% תשואות

נדל"ן זוכה להלם, מה שאומר שנאמנויות השקעות נדל"ן (REIT) הן מציאה שוב.

סוף כל סוף! תשואות ה-REIT חזרו למקום שהן אמורות להיות - שליטה ב(קרקעות) על ה-S&P 500 וניל!

אנחנו המתנגדים, כמובן, יכולים לעשות אפילו טוב יותר מהפופולרי תעודת סל ואנגארד נדל"ן (VNQ). אמנם 3.5% זה לא רע, אבל זה מחוויר בהשוואה ל-12.7% "תשואת הכותרת" שאנחנו עומדים לדון בהם.

למה שוב קרנות ה-REIT זולות? פשוט: הפד.

כפי שציינתי לפני חודשים, שיעורי ריבית גבוהים יותר פירושם לא רק עלויות הון גבוהות יותר ל-REIT (וכל החברות האחרות, לצורך העניין), אלא גם תחרות רבה יותר על הכנסה כאשר תשואות האג"ח הופכות תחרותיות יותר ויותר.

חברות REIT אכן התנהגו בדיוק כפי שציפינו...

עם זאת, תמונה גדולה, נסתכל אחורה על התקופה הזו כאחת הזמנים הטובים ביותר לרכישת REIT במחירים זולים יותר ותשואות גבוהות בהרבה מהממוצע.

איפה כדאי להתחיל? בואו נדון בשלושת החבילה הזו של REIT, שמניב 11.4% עד 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

תשואת דיבידנד: 13.5%

יש לי קצת נקודה רכה Getty Realty (GTY), מומחה לדייר יחיד שמתאים לתבנית "משעמם זה יפה" על ידי השכרת נכסיו לקמעונאים של "הכרחי": תחנות דלק, חנויות נוחות, חנויות לחלקי חילוף לרכב, אתם מבינים את התמונה.

בהתחשב בכך, הייתי עושה זאת יש לאהוב חברת נדל"ן שקוראת לעצמה Necessity Retail REIT (RTL), ימין?

Necessity Retail מחזיקה ביותר מ-1,000 שוכר יחיד ו"מרכזי חשמל פתוחים, מעוגנים ומכולת" ב-48 מדינות המושכרות נטו על עסקאות ארוכות טווח בעיקרן. השוכרים שלה מגיעים מ-44 תעשיות שונות - כולל גז/נוחות, שירותי בריאות ומסעדות עם שירות מהיר - כאשר אף ענף אחד לא מהווה יותר מ-8% מדמי השכירות בקו הישר.

מדוע REIT כה גדול נשמע כל כך לא מוכר? ובכן, רק לפני שנה, הוא שינה את שמו מ American Finance Trust (AFIN)-שם חקרתי ב-2020. ציינתי שהחשיפה הכבדה שלה למסעדות, בילויים, קמעונאים ונכסי משרדים היא "אחריות" על רקע הקורונה, אבל זה עלול להיראות כמו קניית מציאה בגלל הפוטנציאל של החזרת הקורונה.

מהר קדימה להיום, ול-RTL יש בעיה שונה בהרבה - כלומר, חובות.

לקראת סוף 2021, היא הודיעה על רכישה של 1.3 מיליארד דולר של 81 נכסים קמעונאיים מ-CIM Real Estate Finance Trust, וכן על ביטול שלושה נכסי משרדים שאינם הליבה.

החדשות הטובות? RTL הורידה את ריכוז 10 הדיירים המובילים והפחיתה את החשיפה לשטחי משרדים מ-7% ל-1%. החסרון? נטל חובות גדול רק הלך וגדל. ל-REIT הזה יש כעת חוב נטו של 2.8 מיליארד דולר, שהם כמעט פי 10 מה-EBITDA המתואם שלה ויותר מפי שלושה משווי השוק שלו!

בשביל מה זה שווה, כיסוי דיבידנדים כאן אינו חשש בולט, כאשר הדיבידנד מייצג רק 83% מהקרנות המתואמות של 12 חודשים מהפעילות (FFO). אבל עומס החובות הגבוה והיעדר זרזים ברורים נותנים לי קצת הפסקה לגבי RTL.

שכירות נטו גלובלית (GNL)

תשואת דיבידנד: 11.4%

שכירות נטו גלובלית (GNL) הוא ריט מסחרי, שכפי שה"גלובל" בשמה מרמז, פועל לא רק כאן בארה"ב, אלא ב-10 מדינות אחרות, כולל בריטניה, הולנד, פינלנד וצרפת. בבעלותה 311 נכסים המושכרים ל-140 שוכרים ב-50 תעשיות, אם כי הריכוזיות בענף מעט גבוהה יותר - שירותים פיננסיים (13%) וייצור רכב (12%) הם שניהם חלקים דו ספרתיים מעוגת הפורטפוליו.

החלק השני של השם שלו הוא "Net Lease", שכמו עם RTL, הוא סיבה לאהוב אותו. שכירות נטו, כזכור, הם "נטו" של ביטוח, תחזוקה ומיסים, כלומר זה פשוט גובה דמי שכירות ומשאיר את כל השאר לדיירים להבין. משמעות הדבר היא פחות משתנים למשקיעי GNL לדאוג מהם; הרווחים צפויים ואמינים יותר ממה שהם יהיו עם חוזי שכירות מסורתיים.

אז מה לא נכון עם GNL?

בתור התחלה, Global Net Lease היה בין ה-REIT הרבים שחתכו את הדיבידנדים שלהם בגלל COVID. באופן ספציפי, החברה קיצצה את התשלום שלה ב-25% ל-40 סנט למניה באפריל 2020, והיא לא הביטה לאחור.

אם יש צד חיובי לקיצוץ, זה שהתשלום הנוכחי הוא בר-קיימא יותר. יחס התשלום של AFFO הוא 93%, וזה בטוח מספיק אבל הדובים יצפו מקרוב בחודשים הקרובים.

כמו כן, כמו Necessity Retail, ל-GNL יש חוב די גבוה של 2.2 מיליארד דולר. זה לא כל כך גרוע, לפחות באופן השוואתי - זה EBITDA מותאם פי 8 ופי 1.5 משווי השוק שלו. והריבית הממוצעת המשוקללת שהיא משלמת על החוב הזה (3.5%) היא קצת יותר טובה מזו של RTL (4.2%).

אז, Global Net Lease בהחלט יש את היבלות שלה. אבל עבור משקיעי דיבידנד אגרסיביים יותר, GNL - שהוא משחק נדל"ן רב לאומי נדיר שנסחר ברמות אטרקטיביות בהשוואה הן ל-AFFO והן ל-EBITDA המתואם שלה - עשוי להתאים לחשבון.

נאמנות הכנסה של נכסי משרד (OPI)

תשואת דיבידנד: 13.2%

לפעמים, אפילו המצבים הגרועים ביותר למראה יכולים לשאת פרי רווחי.

לקחת נאמנות הכנסה של נכסי משרד (OPI), לדוגמה. ריט זה מחזיק ב-160 נכסים שהיא משכירה בעיקר לשוכרים בודדים באיכות גבוהה - לא רק עסקים, אלא גם גופים ממשלתיים. ו עוד כשסקרתי אותו באוקטובר 2022, זה היה שקוע בירידה של עשור שבאמת האצה לאחרונה - מניות OPI נחתכו כמעט בחצי.

אבל עד כמה שזה קשה להיות בעל נכסי משרדים בזמנים אלה של WFH, OPI לא חף מיתרונותיה. ובאותו זמן, הרהרתי ש"אולי השוק מוכר יותר מדי OPI."

בואו נהיה ברורים: OPI נלחמת בקרב עלייה שהחל הרבה לפני ה-COVID.

המונחים "WFH", "עבודה מרחוק" ו"עבודה מרחוק" אולי הגיעו למיינסטרים בשנת 2020, אבל אמריקה התאגידית נטתה יותר למצבי עבודה גמישים במשך שנים - קוביד רק נתן למגמה דחיפה מנומסת.

בכל זאת, הימורים נגד משרד נכסי הכנסה אמון, לפחות כרגע, עלול להיות מסוכן. למרות שהיא החזירה כמעט 20% מערכה במהלך החודשים האחרונים, המניה עדיין זולה ביותר, במחיר של פי חמש בלבד CAD (מזומן זמין להפצה, מדד רווחיות חלופי עבור חלק מ-REIT). אם אתה רוצה להשתמש במדד REIT מסורתי יותר, OPI נסחרת בפחות מפי 4 של ה-FFO המנורמל שלו.

יתרה מזאת, OPI היא לא איזו REIT שבסיסה בניו יורק שמדממת דיירים. הוא מבוסס יותר פרברי, עם תפוסה נוכחית של 96%. שליש מהדיירים בה הם גופים ממשלתיים או קבלנים - מסוגי הדיירים המודבקים למשרדיהם. ואחרי כמה שנים של מתן גמישות ללא מעצורים, מעסיקים רבים מתחילים סוף סוף לדחוף לאחור ולדרוש מהעובדים לבלות כמה ימים במשרד.

ברט אוונס הוא אסטרטג השקעות ראשי עבור Outlook השוואתי. לקבלת רעיונות גדולים יותר להכנסות, קבלו את העותק החינמי האחרון שלו: תיק הפנסיה המוקדמת שלך: דיבידנדים עצומים - כל חודש - לנצח.

גילוי נאות: אין