משקיעי נדל"ן הצליחו במידה רבה בשנים האחרונות. אבל עם ריביות גבוהות יותר, דברים עלולים להשתנות.
הבנק הפדרלי בארה"ב העלה את הריבית שלו ב-0.75 נקודות בסיס ביום רביעי, מה שסימן את העלאה השלישית ברציפות.
ריביות גבוהות יותר מתורגמות לתשלומי משכנתא גדולים יותר - לא חדשות טובות לשוק הדיור. אבל קירור מחירי הדיור הוא חלק ממה שצריך לעשות כדי להביא לשליטה על האינפלציה.
אל תחמיץ
"לטווח הארוך מה שאנחנו צריכים זה היצע וביקוש כדי להתיישר טוב יותר, כך שמחירי הדיור יעלו ברמה סבירה, בקצב סביר, ושאנשים יוכלו להרשות לעצמם שוב בתים", אמר יו"ר הפד ג'רום פאוול ביום רביעי. "אנחנו כנראה בשוק הדיור צריכים לעבור תיקון כדי לחזור למקום הזה".
"מנקודת מבט של מחזור עסקים, התיקון הקשה הזה אמור להחזיר את שוק הדיור לאיזון טוב יותר".
המילים האלה עלולות להישמע מפחידות, במיוחד לאלה שעברו את המשבר הפיננסי האחרון - שבו שוק הדיור עבר תיקון מאוד מאוד קשה.
אבל מומחים אומרים שיש סיבות טובות להאמין שללא קשר לאופן שבו הדברים יתפתחו, זו לא תהיה חזרה לשנת 2008.
סטנדרטים גבוהים יותר של הלוואות
שיטות הלוואות מפוקפקות בתעשייה הפיננסית היו גורם מרכזי שהוביל למשבר הדיור בשנת 2008. הסרת הרגולציה הפיננסית הקלה ורווחית יותר לתת הלוואות מסוכנות - גם למי שלא יכול היה לעמוד בהן.
אז כאשר מספר גדל והולך של לווים לא יכלו להחזיר את ההלוואות שלהם, שוק הדיור התגלגל.
זו הסיבה שחוק דוד-פרנק נחקק בשנת 2010. החוק הטיל מגבלות על התעשייה הפיננסית, כולל יצירת תוכניות לעצור חברות משכנתאות ומלווים לתת הלוואות קשות.
נתונים עדכניים מצביעים על כך שהמלווים אכן מחמירים יותר בשיטות ההלוואות שלהם.
לפי הבנק הפדרלי של ניו יורק, ציון האשראי החציוני למשכנתאות שמקורן לאחרונה היה 773 ברבעון השני של 2022. בינתיים, 65% מחובות המשכנתא החדשים היו ללווים עם ציוני אשראי מעל 760.
בדו"ח הרבעוני שלו על החוב והאשראי של משקי הבית, הפד של ניו יורק הצהיר כי "ציוני האשראי על משכנתאות חדשות נותרו גבוהים למדי ומשקפים קריטריוני הלוואות מחמירים מתמשכים".
בעלי בתים במצב טוב
כשמחירי הדירות עלו, בעלי הדירות בנו יותר הון עצמי.
על פי ספקית טכנולוגיית המשכנתאות וספקית הנתונים Black Knight, לבעלי משכנתאות יש כעת גישה להון עצמי נוסף של 2.8 טריליון דולר בבתיהם בהשוואה לשנה לפני. זה מייצג גידול של 34% ומעל 207,000 $ בהון העצמי הנוסף שזמין לכל לווה.
יתרה מכך, מרבית בעלי הבתים לא עמדו ברירת המחדל של ההלוואות שלהם אפילו בשיאה של מגיפת ה-COVID-19, שם הנעילה שלחו גלי הלם ברחבי הכלכלה.
כמובן, תוכניות סובלנות משכנתאות אלה הן שהצילו את הלווים המתקשים: הם הצליחו לעצור את התשלומים שלהם עד שהחזירו את היציבות הפיננסית.
התוצאה נראית נהדרת: הפד של ניו יורק אמר כי חלק יתרות המשכנתא 90 יום פלוס פירעון נותר על 0.5% בסוף הרבעון השני, קרוב לאופן היסטורי.
היצע וביקוש
בפרק האחרון של The Ramsey Show, המנחה דייב רמזי ציין שהבעיה הגדולה ב-2008 הייתה "עודף עודף אדיר כי העיקולים הגיעו לכל מקום והשוק פשוט קפא".
וההתרסקות לא נגרמה על ידי שיעורי הריבית או בריאות הכלכלה אלא "מבהלת נדל"ן".
נכון לעכשיו, הביקוש לדיור נותר חזק בעוד ההיצע עדיין במחסור. הדינמיקה הזו עשויה להתחיל להשתנות כאשר הפד מנסה לרסן את הביקוש על ידי העלאת הריבית.
רמזי מכיר בהאטת העלייה במחירי הדירות כרגע, אך אינו מצפה למשבר כמו 2008.
"זה לא תמיד פשוט כמו היצע וביקוש - אבל זה כמעט תמיד", הוא אומר.
מאמר זה מספק מידע בלבד ואין לראותו כעצות. הוא מסופק ללא אחריות מכל סוג שהוא.
מקור: https://finance.yahoo.com/news/jerome-powell-just-warned-us-163000867.html